# Où sont passés mes loyers? **URL:** \ **Category:** SCPI & pierre papier\ **Created:** [Septembre 17, 2026, 6:22 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598 "2026-09-17T18:22:55Z")\ **Posts on this page:** 5\ **Page:** 1
**Author:** ![calmeras37](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/c/34f0e0/32.png) [@calmeras37](https://forum.finance-heros.fr/u/calmeras37)\ **Post date:** [Septembre 17, 2026, 6:22 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598/1 "2026-09-17T18:22:55Z")
Bonjour. Je possède une assurance vie à la caisse d'épargne (nuances+) dans laquelle, en plus du fonds euro, un conseiller bancaire m'a fait prendre une scpi nommée primopierre. C'est une catastrophe car j'ai perdu beaucoup d'argent mais ce n'est pas la question. J'aurais dû toucher pendant ces dernières années des loyers mais je me demande où ils sont passés. Sur l'historique fourni par la caisse d'épargne, ces loyers ont apparemment été utilisés pour un "réinvestissement des dividendes". Ces loyers n'ont jamais été transférés sur mon compte bancaire, ni sur la partie fonds euro de mon assurance vie, et le nombre de parts que je possède chez Primopierre est constant depuis le départ (j'ai 67.3077 unités de compte depuis le début, et ça n'a jamais varié). Alors que signifie "réinvestissement des dividendes" ? et où sont mes loyers ? Merci pour la réponse. ---
**Author:** ![Antoine](https://yyz2.discourse-cdn.com/flex034/user_avatar/forum.finance-heros.fr/antoine/32/244_2.png) [@Antoine](https://forum.finance-heros.fr/u/Antoine)\ **Post date:** [Septembre 18, 2026, 8:31 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598/2 "2026-09-18T08:31:53Z")
Bonjour @calmeras37 et bienvenu(e), Dans votre cas, les « loyers » de Primopierre **ne doivent pas être versés sur votre compte bancaire** : comme la SCPI est détenue à l’intérieur de l’assurance-vie Nuances Plus, les revenus restent dans le contrat tant que vous ne faites pas de rachat. C’est CNP Assurances, l’assureur de Nuances Plus, qui détient juridiquement les actifs servant de support à vos unités de compte. En revanche, votre remarque sur le nombre d’unités est tout à fait pertinente : si les dividendes étaient utilisés pour acheter de nouvelles unités de compte Primopierre, **vos 67,3077 UC devraient normalement augmenter**. Si elles sont strictement constantes, ce n’est manifestement pas ce qui se passe. Il y a d’ailleurs un élément intéressant dans les chiffres. Primopierre a par exemple versé **1 € par part et par trimestre lors des trois premiers trimestres 2025**. Avec 67,3077 unités, cela donne précisément **67,31 € de dividende**. Donc si vous retrouvez ce montant dans votre historique sous « réinvestissement des dividendes », il s’agit bien de vos revenus Primopierre : ils n’ont pas simplement disparu. Plus intéressant encore : Nuances Plus facture jusqu’à **1 % par an de frais de gestion sur les unités de compte**. Ils semblent ici être prélevés trimestriellement. Par exemple, avec une valeur de 105,51 € par unité : **67,3077 × 105,51 € × 0,25 % ≈ 17,76 € de frais trimestriels** Si votre relevé indique, par exemple, **67,31 € de dividendes puis 49,55 € nets** , on retrouve presque exactement : **67,31 € − 17,76 € = 49,55 €** Donc une partie du mystère est expliquée : le montant « net » n'est pas uniquement votre dividende Primopierre ; **CNP semble profiter du versement trimestriel pour prélever les frais de gestion de 0,25 % du trimestre sur l'ensemble de votre encours Primopierre**. En revanche, il reste effectivement une question : **où CNP affecte-t-elle ensuite les 49,55 € restants ?** Si le nombre d'UC Primopierre reste inchangé et que le fonds en euros n'augmente pas du montant correspondant, je ne vois pas dans la documentation publique de Nuances Plus de quoi l'affirmer avec certitude. Le DIC actuel indique d'ailleurs que les modalités précises figurent dans les « dispositions particulières des supports en unités de compte ». Je demanderais donc à la Caisse d'Épargne, très précisément : > « Merci de me transmettre les dispositions particulières applicables au support SCPI Primopierre de mon contrat Nuances Plus et de m'indiquer, pour chaque opération intitulée “réinvestissement des dividendes”, sur quel support et sous quelle forme le montant net a été réinvesti. » Je vois deux autres hypothèses, à vérifier auprès de la CNP : - Est-ce que les loyers sont réinvestis sur une autre UC et non sur le fonds euro ? - Est-ce que les frais dépassent le montant des loyers ? (moins probable mais on ne sait jamais) Si **aucun autre support n’augmente** , alors je commencerais à suspecter une autre mécanique : le dividende pourrait être **incorporé dans la valeur de l’UC Primopierre** plutôt que matérialisé par l’achat de nouvelles unités. C’est précisément ce que je chercherais à vérifier dans l’annexe Primopierre de Nuances Plus. Vous pouvez poser ces questions à votre conseiller ou bien à CNP directement. ---
**Author:** ![calmeras37](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/c/34f0e0/32.png) [@calmeras37](https://forum.finance-heros.fr/u/calmeras37)\ **Post date:** [Septembre 19, 2026, 4:25 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598/3 "2026-09-19T16:25:11Z")
Bonjour et merci pour la réponse. J’ai demandé depuis longtemps à ma conseillère Caisse d’Epargne (qui fait partie de Gestion Privée) où sont mes loyers et comment ils sont calculés: elle n’a pas su me répondre et tout ce qu’elle sait me dire, c’est qu’il faut vendre, mais ça j’avais compris, dommage qu’elle ne l’ait pas dit plutôt vu la chute du prix des parts. Elle a contacté Primopierre qui n’a jamais répondu. Finalement, j’ai fini par me rendre compte que les loyers ont bien été transférés sur la partie fonds euros de l’assurance vie. J’ai vérifié les calculs et ils ont bien tous été pris en compte (je ne l’ai pas vu au début car il n’y a aucun détail nulle part). Par contre, je ne sais toujours pas comment on calcule les loyers. J’aimerais bien pouvoir les vérifier, au moins sur l’année 2025. Antoine, j'ai bien compris le calcul, mais comment savoir combien Primopierre verse par part (tu as utilisé 1 euro, mais où peut-on vérifier cette valeur) ? Je suppose que la valeur versée le 30 janvier 2026 est le solde de l'année 2025 (?), ce qui fait un total net pour l'année 2025 de 49.55\*3+76.47=225.12, comment calculer cette valeur ? ---
**Author:** ![Antoine](https://yyz2.discourse-cdn.com/flex034/user_avatar/forum.finance-heros.fr/antoine/32/244_2.png) [@Antoine](https://forum.finance-heros.fr/u/Antoine)\ **Post date:** [Septembre 21, 2026, 8:53 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598/4 "2026-09-21T08:53:32Z")
Bonjour @calmeras37 , On peut **reconstituer quasiment au centime près l’année 2025**. Et votre intuition est bonne : le versement du **30 janvier 2026 correspond bien au 4e trimestre 2025**. Praemia REIM publie le montant distribué par part dans les **bulletins trimestriels de Primopierre**. Pour 2025, les montants officiels sont : | Trimestre | Distribution brute par part | Date prévue de versement | | --- | --- | --- | | T1 2025 | 1,00 € | 30/04/2025 | | T2 2025 | 1,00 € | 31/07/2025 | | T3 2025 | 1,00 € | 31/10/2025 | | T4 2025 | **1,56 €** | **30/01/2026** | Le bulletin du T3 confirme les trois premiers versements de 1 € par part. Le bulletin du T4 indique ensuite 1,56 € par part, portant la distribution brute annuelle à **4,56 € par part**. Et surtout, le calcul de vos **49,55 €** devient parfaitement compréhensible. Vous détenez 67,3077 UC. Avec 1 € distribué par part : **67,3077 × 1 € = 67,31 €** Puis, en reprenant les frais de gestion de Nuances Plus de 1 % par an, soit environ **0,25 % par trimestre** , et une valeur de 105,51 € : **67,3077 × 105,51 × 0,25 % = 17,75 € de frais** On obtient : **67,31 − 17,75 = 49,56 €** soit pratiquement exactement vos **49,55 €**. Pour le versement du 30 janvier, c'est encore plus intéressant. Les **1,56 €** du quatrième trimestre sont décomposés par Praemia REIM en : - 1,31 € de revenus locatifs ; - 0,09 € de revenus financiers ; - **0,16 € de “reset fiscal”**. Or le même bulletin distingue bien une **distribution brute annuelle de 4,56 €** et une **distribution pour une personne physique de 4,40 €**. Et vos chiffres montrent que CNP a manifestement retenu **1,40 € par part** pour ce dernier versement, c'est-à-dire 1,31 + 0,09 €, sans les 0,16 € de reset fiscal : **67,3077 × 1,40 € = 94,23 €** puis : **94,23 − 17,75 € de frais ≈ 76,48 €** Vous avez reçu **76,47 €**. Donc on retombe quasiment **au centime près sur votre relevé**. Votre total annuel : **49,55 × 3 + 76,47 = 225,12 €** est donc cohérent avec la mécanique suivante : **distribution Primopierre → déduction des frais trimestriels Nuances Plus → versement du solde sur le fonds euros.** Il reste toutefois une petite question intéressante à poser à CNP : **pourquoi les 0,16 € par part de “reset fiscal” du quatrième trimestre ne sont-ils pas crédités au contrat ?** Le bulletin Primopierre les intègre dans la distribution brute de 1,56 €, mais pas dans les 4,40 € présentés comme distribution annuelle « personne physique ». Le traitement de ce montant dans une assurance-vie dépend des dispositions particulières du support. Pour vérifier vous-même les prochains versements, vous pouvez simplement consulter chaque trimestre le **« Bulletin trimestriel d'information – SCPI Primopierre »** sur le site de Praemia REIM : la page 2 comporte normalement le tableau « Distribution brute par part » et la date de versement. Praemia publie d'ailleurs un espace regroupant ces bulletins et leur détail de distribution. Ex: [https://www.praemiareim.fr/documents/14836074/14836287/PRAEMIA\_BTI\_Primopierre\_T2\_2026\_VDEF.pdf/97936dbf-e24c-ed99-8b83-a62abece978d?t=1786020225776](https://www.praemiareim.fr/documents/14836074/14836287/PRAEMIA_BTI_Primopierre_T2_2026_VDEF.pdf/97936dbf-e24c-ed99-8b83-a62abece978d?t=1786020225776) **Donc, bonne nouvelle : vos loyers 2025 ne semblent pas avoir disparu et, cette fois, les montants de votre relevé sont mathématiquement explicables.** En revanche, votre découverte montre aussi quelque chose d'assez peu lisible dans Nuances Plus : les frais sont prélevés directement à l'occasion de ces distributions, sans que le relevé permette facilement de comprendre le calcul. ---
**Author:** ![calmeras37](https://avatars.discourse-cdn.com/v4/letter/c/34f0e0/32.png) [@calmeras37](https://forum.finance-heros.fr/u/calmeras37)\ **Post date:** [Septembre 21, 2026, 7:27 UTC](https://forum.finance-heros.fr/t/ou-sont-passes-mes-loyers/1598/5 "2026-09-21T19:27:36Z")
Bonjour Antoine et merci pour la réponse qui est très claire. C'est mieux que ma conseillère Gestion Privée qui n'a pas su me répondre alors qu'elle a eu plusieurs semaines pour y réfléchir. J'ai plusieurs questions: en 2025, la part valait 105,51 euros et le taux de distribution était de 3,62%, d'où sortent les 4,56 euros par part ? En 2024, j'ai eu 121.15 (95.21 net) pour le T1 121.15 (95.21 net) pour le T2 121.15 (101.69 net) pour le T3 65.96 (48.2 net) pour le T4. J'ai fait le calcul pour l'année 2024 (voir le texte ci-dessous adapté du tien) et le lien: [Données 2024](https://francescpi.com/scpi-de-rendement/primopierre/bi/primopierre-bulletin-2024-t4.pdf) distribution brute annuelle à **6,38 € par part**. T1 2026: 1.80 T2 2026:1.80 T3 2026:1.80 T4 2026:0.98 Et surtout, le calcul de vos 95,21 **€** ou 101,69 ? devient parfaitement compréhensible. Vous détenez 67,3077 UC. Avec 1,80 € distribué par part : **67,3077 × 1,80 € = 121,15 €** Puis, en reprenant les frais de gestion de Nuances Plus de 1 % par an, soit environ **0,25 % par trimestre** , et une valeur de 115,60 € : **67,3077 × 115,60 × 0,25 % = 19,45 € de frais** On obtient : **121,15-19,45 = 101,70 € (pourquoi 95,21 versés pour les deux premiers trimestres sur mon relevé??)** Pour le versement du 31 janvier, c'est encore plus intéressant. Les **0,98 €** du quatrième trimestre sont décomposés par Praemia REIM en : - 0,81 € de revenus locatifs ; - 0,17 € de revenus financiers ; Et vos chiffres montrent que CNP a manifestement retenu 0,98 **€ par part** pour ce dernier versement : **67,3077 × 0,98 € =65,96 € (pas de reset fiscal en 2024 ??)** puis : **65,96 – 19,45€ de frais ≈ 46,51 (au lieu de 48,20 sur mon relevé)** D'où sortent les 95,21 (au lieu de 101,70 que j'ai calculés) pour les deux premiers trimestres de 2024 ?