Bonjour,
Je viens de vendre un appartement et j’aurais voulu faire le bilan de mon opération depuis l’achat.
Ai-je dégagé de la valeur? Quelle rentabilité moyenne?
J’ai basiquement fait la synthèse de mes dépenses et de mes recettes, mais je me heurte a un problème d’analyse que je ne vois pas comment résoudre.
En l’occurrence, j’ai habité cet appartement pendant 5 ans à partir de sa livraison (achat VEFA), puis je l’ai loué pendant 6 ans avant de le vendre. Du coup, je ne vois pas comment intégrer la période où j’ai habité l’appartement dans mon analyse. Il faudrait que j’arrive à tenir compte du fait que pendant cette période c’était ma résidence principale (pas de loyer ou autre dépense pour me loger).
Auriez-vous une idée de comment faire? Est-ce que je ne prends pas le problème de la bonne manière?
Merci par avance pour votre aide!
Bonjour Constant,
En effet, avoir un mélange entre résidence principale et investissement locatif ne va pas faciliter votre calcul. Vous pouvez commencer par faire un calcul de Taux de Rentabilité Interne (TRI), qui à mon avis sera l’indicateur le plus « propre ».
Les premières années vous avez des flux de trésorerie négatifs avec votre apport et le remboursement des mensualités, puis à l’équilibre si mensualités et loyers étaient équivalents, et enfin un flux positif si vous avez gagné de l’argent entre le fruit de la vente et le remboursement final de votre emprunt.
J’avais été confronté un peu au même exercice avec l’achat / revente de ma résidence principale (sauf que je n’avais pas fait de locatif). J’avais additionné dépenses et recettes, et j’étais arrivé à environ 1 000€ de dépenses par mois sur la période (en intégrant ma plus-value à la revente). En comparant aux loyers des biens équivalents, d’environ 1 500€ - 1750€ mensuels, cela m’a permis de me dire que j’avais plutôt fait une bonne opération.
Etes vous familier avec la notion de TRI ?
Bonjour Hadrien,
Merci pour votre réponse. Oui je suis familier du TRI. Je vais essayer de l’appliquer à mon opération en calculant les flux de trésorerie de chaque année.
Par contre je me demande si je saurais interprété le résultat sachant que sur la moitié de la période les flux de trésorerie seront bien négatifs (pas de loyers) et sur la deuxième plus proche de 0. Quelle serait une « bonne » valeur à obtenir?
Le lun. 9 juin 2025 à 17:27, Hadrien via Le Forum de Finance Héros <notifications@finance-heros.discoursemail.com> a écrit :
Bonjour @constant.giraud , pour calculer ma rentabilité j’utilise essentiellement 2 outils :
Ils ne pourront peut-être pas s’adapter à votre besoin mais en période de recherche d’investissement locatif, il n’y a rien de mieux !
Bonjour Constant,
Difficile de donner une « bonne » valeur, dans la mesure où il faudrait des comparables pour déterminer ce qui est bon et ce qui l’est moins.
En plus en immobilier cela dépend de la zone. Investir à Paris, en banlieue parisienne, ou à Tours, cela n’offre pas les mêmes rendements, ni la même rentabilité finale (avec la plus-value).
Où avez vous investi ?
Bonjour Constant,
Pour apprécier l’intérêt économique d’une telle opération, je chercherais simplement à déterminer :
- 1 : le montant de la plus ou moins value immobilière ajustée des loyers économisés pendant les 5 ans où vous avez habité votre bien (prix de vente + loyers économisés - prix d’achats - frais annexes)
- 2 : le rendement locatif du bien pendant la période de location.
A+
Bonjour,
Hadrien, L’investissement est à côté d’Annecy.
François, votre approche me plaît bien et c’est pour l’instant vers là que j’étais parti, ne me reste plus qu’à ajouter les loyers économisés
AxelParis, merci pour les idées d’outils!
Bonne journée
Le mar. 10 juin 2025 à 12:34, Francois via Le Forum de Finance Héros <notifications@finance-heros.discoursemail.com> a écrit :