Je vais bientôt me lancer dans un investissement locatif. Je suis basé à Paris mais je n’ai pas vraiment le budget pour investir dans la capitale. Du coup j’ai deux possibilités. Soit j’investis dans le Grand Paris qui coûte moins cher (et je profite du Grand Paris Express), soit j’investis dans d’autres villes de France (Marseille par exemple qui me plaît bien). Je crois plus au potentiel de Marseille mais le truc c’est que je n’ai rien à voir avec cette ville. Je compte me faire accompagner dans le projet (entreprise d’invest locatif, agence de gestion locative) mais ça me fait peur de ne pas être sur place.
Est-ce que quelqu’un a déjà fait un investissement loin de son lieu d’habitation ? Est-ce que c’est une galère même si on délègue ?
La généralité, c’est que les rendements dans les grandes villes, comme Paris, sont mauvais. Donc à moins que vous visiez la plus-value, cela n’est pas une bonne option.
Les villes comme Marseille (et le sud en général) s’en sortent plutôt bien en termes d’attractivité, notamment depuis le covid et la généralisation du télétravail.
Enfin, concernant l’éloignement, il ne semble pas que cela soit un problème. J’ai de très bons amis Parisiens comme moi (et vous) qui ont investi dans un appartement en banlieue lyonnaise (autant dire qu’ils n’y vont jamais) et ils sont ravis. Zéro vacance locative, tout roule.
Bonjour François. Investir à distance ne pose pas de difficulté si vous déléguez le projet à une société sérieuse et expérimentée. Pour ce qui est du débat Paris vs. Marseille, j’opterais plutôt pour Marseille. Même si les prix y ont augmenté au cours des dernières années, Marseille a encore du potentiel et reste la grande ville de France la moins chère et la plus rentable. Bon courage pour votre projet !
Bonjour François,
Si tu choisis Marseille, fais attention : il y a boire et à manger niveau immo (comme partout mais à Marseille, c’est particulièrement vrai). Après je comprends, le panier ca fait plus rêver que qu’Ivry. Attention aussi, n’investit pas que en fonction du coup de coeur !
Bon courage
Salut,
J’ai une pote qui a acheté en neuf dans le 92 alors qu’elle habite Montpellier. Mais elle a grandi dans le 92 donc elle connait un peu le coin. L’appart est proche d’un métro, arret de bus en bas de la résidence. Elle fait du AirBnb et hésite à passer en location meublée classique. Ses revenus payent le crédit, voir un peu plus les bon mois et il a déjà pris de la valeur.
Son objectif c’est d’avoir un complément de revenu quand son crédit sera remboursé, dans 15 ans. Et ptetre le vendre si ça devient trop galère pour elle.
Mais le fait d’avoir des proches (dont moi) et de la famille près de son bien immobilier la rassure.
Imho, je ne serai pas confiante d’investir dans un ville que je ne connais pas du tout,même si les rendements sont interessant…
Merci pour vos réponses. Je compte déléguer l’achat (entreprise d’investissement locatif clés en main) et prendre une agence de gestion locative en ligne. Donc en soit, je ne vais pas beaucoup mouiller le maillot. Mais on n’est jamais à l’abri d’une galère. Et prendre un RER ce n’est pas le même budget que de prendre le TGV…
Bonjour ayant investi dans l’immo, une quinzaine d’appart et maison il y a plus d’impayer qu’autre chose que ce soit en passant par des agences ou pas par agence ça ne change rien de toute façon les agences en ont généralement pas grand chose à faire les assurances bah vu ce qu’elle demande en garantie,finalement tu trouves jamais de locataire elles ne prennent pas de risque donc voilà, la meilleure ayant toujours été celle d’Action Logement donc visale, quo a payé rubis sur l’ongle le loyer pendant 3 ans les huissier les avocats, ils on vraiment tout payé et en plus cette assurance est gratuite, seul hic sur les degats ils ne payent pas grand chose, alors si c’était à refaire maintenant et bien je n’investirai uniquement que dans des garages place de parking des choses qui ne peuvent pas être détruites endommagé ou tu n’as pas besoin de repeindre a chaque locataire et qui vont tout te ravager te ravager les portes et cetera dans un garage qui n’a pas l’électricité tu as aucun risque qu’est-ce que tu veux qu’ils abîment des murs en parpaing et cetera voilà pour les faire sortir bah écoute c’est beaucoup plus facile que de faire sortir un locataire ou la procédure demande 3 à 4 ans en moyenne et environ 5 6000 € de frais d’avocat huissier exetera donc non seulement tu es pas payer le loyer pendant 4 ans et en plus tu dois payer tous les frais annexes plus la remise en état voilà ça serait mon conseil des garages parce que ça se loue entre 40 € en région et 150 € à Paris ou dans les grandes villes et côté degats il y en a pas, voila encore 5 bien a vendre et on sera liberes de cela
Bonjour Killian et merci pour votre témoignage.
Par contre, c’est un peu compliqué à lire.
C’est sûr que les garages sont plus difficiles à détériorer. Mais ils peuvent également être squattés malheureusement.
Personnellement, c’est pour cela que je préfère les SCPI. Les rendements sont peut-être un peu moins intéressants (encore que…) mais au niveau tranquillité d’esprit, c’est vraiment agréable.
Oui quelques petits soucis, avec les doigts et parfois avec les synthèses vocales, qui ne marche pas toujours super bien.
Même si effectivement, un garage pouvait se retrouver squatter, nous n’avons pas à faire un bail de 89, donc crois-moi quand 10 minutes le garage est vide le barillet de porte changé
Et que le squatter n’aurait pas à ramener sa fraise, parce que ce n’est pas de l’habitation donc il pourrait toujours aller voir la police où ce qu’il veut. Sachant que je fais des beaux d’un an renouvelable et payable d’avance.
Et aucune SCPI ne pourrait m’amener un tel rendement, je comprends bien que tu prêches pour ta paroisse je l’ai compris
Ce n’est pas une question de prêcher pour ma paroisse, c’est uniquement ma préférence personnelle. Je suis prêt à perdre de la performance pour ne pas me prendre la tête, c’est tout.
J’ai également fait des investissements dans des parkings à Paris avec ma famille qui ont très bien marché. Et même sans avoir eu de soucis particuliers, la paperasse, la recherche, trouver des locataires, etc… Bah j’ai plus envie de le faire.
Oui après tout dépend des endroits moi je suis sur un endroit où les gens quand ils louent un garage c’est c’est pour des années et la plupart du temps c’est même pas pour une voiture c’est la plupart du temps c’est pour avoir une pièce en plus pour du stockage exetera stocker les skis pour l’hiver prochain ….
Qu’elle fasse attention avec les subtilités du RbNB qui viennent un petit peu d’être mise au jour pour tout le monde où il risque d’y avoir cet hiver un taux de squatage monstrueux dans le RbnB.
Les associations de gauche n’hésitant pas à diffuser au maximum les subtilités de la loi et à faire savoir que quand tu loues un Airbnb pour une semaine et que tu ne le quittes pas au bout de cette semaine tu n’es pas considéré comme squatteur puisque tu as un contrat donc inexpulsable rapidement et il faut faire une procédure classique donc une expulsion qui dure 3 ans et qui risque de monter à des délais supérieur tellement les tribunaux risque d’être submergé et donc le locataire Airbnb pourra passer tranquillement l’hiver dedans en s’appuyant sur la trêve hivernale donc à mon avis cet hiver ça va être chaud
Les squatteurs vont disparaître des logements nus, avec la nouvelle loi sur les locations classiques et se diriger vers des locations meublées de courte durée puisque là il n’y aura aucun risque d’être expulsé ça s’appelle les vases communicants
J’ai fait un classement des villes où investir (on peut filtrer par département, région où nombre de pièces).
Par exemple, voici la méthode utilisée pour un T1 : on considère des charges de copropriété de 1000 E, avec un taux de prêt immobilier à 3,5%. On connait pour chaque ville le prix moyen de vente au mètre carré et le loyer moyen au mètre carré. Quelle est donc la ville qui peut apporter le meilleur flux de trésorerie dans ces conditions ?
Pour Ile de France, j’ai trouvé par exemple Grigny, Gouaix, Épinay-sous-Sénart, La Ferté-Gaucher etc.
Le classement est mis à jour semestriellement (en mai et novembre) avec les données publiques (historique des ventes immobilières, historique des montants des loyers) publiées sur la plateforme ouverte data.gouv.fr
Tu peux consulter le classement actuel ici : Classement villes investissement locatif - domiplex
Attention, ce classement prend en compte uniquement le critère financier. Pour faire une analyse complète, il faudra ajouter d’autres critères : environnement, transport, sécurité, enseignement etc. Pour ma part, j’ai beaucoup utilisé le site Ville idéale pour trouver ces informations (basées sur les notes données par les habitants eux-mêmes).
Un critère à prendre en compte aussi (et surtout) est la tension locative ! A Sin-le-Noble (dans la banlieue de Douai !), qui est la commune la plus rentable pour un T2 selon votre tableau, je ne ne suis pas sur qu’on se bouscule pour louer votre bien ! Et qui dit vacance locative dit dégradation rapide de votre rentabilité brute !
Pour rendre votre analyse encore plus pertinente, j’associerais à chaque commune l’indice de tension locative disponible sur https://www.locservice.fr/. Avec la possibilité de faire un tri !
A Sin-le-Noble, l’activité locative est tellement faible qu’ils n’ont pas de statistiques
Je vous remercie pour votre retour. Je pense pouvoir intégrer la tension locative , plus précisément le zonage ABC (données publiques). Le classement sera effectivement plus pertinent avec cette information.
