Bonjour,
Je possède un appartement en location nue avec un avantage fiscal pinel qui est entré en 2025 dans sa 10ème année de location avec un avantage fiscal divisé par 2 si je m’engage à louer encore 3 ans.
Avec un abattement de 30% pour le régime micro foncier, je ne m’étais pas poser la question du micro foncier depuis le début puisque mes charges déductibles étaient supérieures. Avec les discussions en cours pour le budget 2026 et le passage possible de l’abattement à 50% je dois mener une réflexion. Je dois dire qu’à tord, je ne me suis pas suffisamment occupé de la question fiscale de mes investissements et j’ai des questions qui peuvent être assez basiques.
- Est il possible de déclarer les revenus d’un projet Pinel sous le régime du micro foncier (si les loyers ne dépassent pas le seuil de 15 k€) tout en conservant l’avantage du crédit d’impot Pinel.?
- Je possède un appartement en Pinel qui génère 10 k€ de loyers mais également 36% des parts d’une SCI qui génère 29 k€ de loyers ( soit 10 k€) :
- Dans cette configuration puis-je déclarer les revenus de mon Pinel en micro foncier et ceux de la SCI au réel ou bien l’ensemble de mes loyers (20 k€) ne le permettent pas et je suis obligé de rester au réel pour mes 2 investissements?
- En cédant les parts de ma SCI, pourrais-je faire le choix du micro-foncier pour mon appartement en PINEL? Quelle déclaration / à quelle moment?
Vous remerciant par avance pour l’attention que vous voudrez bien accorder à mes questions,
Bien cordialement
Thomas C.
Bonjour @Thomas-c et bienvenu sur le forum !
Alors pour vous répondre :
- Oui, un bien Pinel peut être déclaré au régime micro-foncier, à condition que vos revenus fonciers bruts (loyers encaissés, charges non déduites) n’excèdent pas 15 000 € par an et que vous ne soyez pas par ailleurs obligé d’être au réel (voir point suivant).
Dans ce cas, vous conservez intégralement votre avantage Pinel, car le crédit d’impôt Pinel n’est pas conditionné au régime réel.
Le micro-foncier ne remet donc pas en cause votre réduction d’impôt (article 31 du CGI).
- Le régime micro-foncier ne s’applique que si la totalité de vos revenus fonciers (tous biens confondus, y compris ceux perçus via une SCI) ne dépasse pas 15 000 €.
Dans votre cas : Appartement Pinel : 10 000 € de loyers + Parts de SCI (36 % d’une société à l’IR générant 29 000 €) → votre quote-part = ≈ 10 440 € soit un total d’environ 20 440 €
Vous dépassez le seuil de 15 000 €, donc le régime micro-foncier est exclu pour l’ensemble.
Ainsi, vous restez au régime réel pour votre bien Pinel et vos revenus de SCI (obligatoirement au réel).
- Effectivement si vous vendez vos parts de SCI (et donc ne percevez plus de revenus fonciers via la société), alors vous redevenez éligible au régime micro-foncier pour vos revenus Pinel, dès l’année suivante (N+1).
À noter :
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Vous ne choisissez pas le micro-foncier “par option”, il s’applique automatiquement si vous remplissez les conditions.
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Il suffit donc de ne pas cocher la case “option pour le régime réel” dans votre déclaration 2044.
- Pour la transition :
Année de cession de vos parts de SCI :
- Vous déclarez vos revenus fonciers au réel une dernière fois pour cette année (SCI + Pinel).
Année suivante (sans SCI) :
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Vous déclarez vos loyers Pinel en micro-foncier (formulaire 2042).
-
L’administration appliquera l’abattement forfaitaire (actuellement 30 %, peut-être 50 % prochainement).
La réduction Pinel, elle, continue d’être imputée sur votre impôt via la déclaration complémentaire 2042-RICI.
Voilà pour les grandes lignes. Cependant, je vous invite quand même à vous faire accompagner par des experts, comme Amarris Immo : mon avis complet sur cet expert-comptable !
Et vous pouvez aussi poser vos questions directement à l’administration via la messagerie d’impots.gouv.fr . En général, ils sont plutôt réactifs.
Merci beaucoup pour cette réponse très complète!
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