Projet de structuration patrimoniale

Stratégies patrimoniales
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Bonjour à tous,

Je me permets de poster ici pour vous présenter ma situation patrimoniale et mes réflexions actuelles, afin de recueillir vos retours, conseils ou expériences similaires.

Notre situation familiale:
Couple marié (communauté légale), 2 enfants majeurs (26 et 21 ans).
Nous souhaitons structurer notre patrimoine, optimiser la fiscalité et préparer la transmission.

Notre patrimoine immobilier:
-Résidence principale : estimée à 250 000 €, en nom propre.
-Immeuble locatif à (en nom propre également), estimé à 500 000 €, composé de :
-1 futur local commercial (projet de restaurant de notre fils), futur Revenu locatif brut annuel environ 60 000 €.
-3 meublés de tourisme classés exploités par mon épouse sous statut auto-entrepreneur (micro-BIC avec SIRET) → recettes brutes annuelles 87 000 € déclarés en BIC avec option le versement libératoire de l’impôt sur le revenu (taux1,7%) et des cotisations sociales forfaitaires de 6%.
-1 futur meublé de tourisme classé en cours de travaux, future recette brute annuelle 29 000 €.

Nos objectifs:
-Créer ou non une SCI familiale (IS ou IR ?),
-Protéger le couple et éviter l’indivision entre nos enfants,
-Préparer une donation en nue-propriété à nos enfants (utiliser abattement de 100 000 € par parent),
-Gérer au mieux la fiscalité (IR vs IS, amortissements, loyers, apport ou non de l’immeuble),

Mes questions / hésitations actuelles:

  1. Si je conserve l’immeuble en nom propre, est-ce viable à long terme (BIC pour les meublés, foncier pour le reste) ?
  2. Une SCI à l’IS permettrait-elle une meilleure stratégie de transmission et de gestion ?
  3. Si j’apporte l’immeuble à une SCI, je viens d’apprendre qu’il faut payer 5 % de droits d’apport → est-ce que cela reste intéressant malgré ce coût ?
  4. Peut-on structurer les choses pour que mon épouse continue son activité de location meublée, malgré la réforme sur les meublés de tourisme (abaissement des plafonds, perte du micro-BIC), même si l’immeuble passe en SCI ?
    -5.Quelle serait la meilleure stratégie patrimoniale globale selon vous dans cette situation ?

Merci à tous ceux qui prendront le temps de me lire et de me répondre :folded_hands:
Vos retours me seront très précieux.

Bien à vous,
Anthony

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Bonjour Anthony et bienvenu sur le forum !

Vous avez déjà une belle base patrimoniale, et vos réflexions sont pertinentes et stratégiques. Structurer un tel patrimoine immobilier demande en effet de bien peser les options fiscales, juridiques et successorales.
Je n’ai pas le droit de vous donner de véritable conseil personnalisé via ce forum mais voici mes réponses à vos interrogations pour vous aider à faire le bon choix.

1. Patrimoine en nom propre : est-ce viable à long terme ?

Oui, mais avec des limites :

  • Avantages :
    • Simplicité de gestion.
    • Vous conservez les abattements et régimes fiscaux personnels (micro-BIC, etc.).
    • Transmission progressive possible via la donation de la nue-propriété.
  • Inconvénients :
    • En cas de décès ou de séparation, l’indivision peut devenir source de conflits.
    • Fiscalité peu optimisée sur le long terme (notamment en cas de revente ou de transmission hors abattements).
    • Les revenus fonciers ou BIC sont ajoutés à votre revenu global → fiscalité potentiellement élevée.

:white_check_mark: Conclusion : Viable à court-moyen terme, mais moins adapté à une gestion patrimoniale optimisée sur 10-20 ans.

2. SCI à l’IS : bonne idée ?

Créer une SCI à l’IS peut être une excellente solution stratégique, notamment si :

  • Vous souhaitez amortir l’immeuble → baisse de l’assiette imposable.
  • Vous préparez une transmission progressive en conservant l’usufruit.
  • Vous anticipez une hausse des revenus locatifs → fiscalité plus douce à l’IS (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25%).

Mais attention :

  • La sortie (revente ou distribution de dividendes) est plus fiscalisée qu’en nom propre.
  • La plus-value à la revente est calculée sans abattement (contrairement à l’IR).
  • La SCI à l’IS est plus rigide (obligations comptables, décisions collectives…).

:white_check_mark: Conclusion : Intéressant pour structurer la gestion et la transmission à moyen/long terme, mais nécessite une vraie vision patrimoniale.

3. Droits d’apport de 5% : un frein ?

Oui… mais pas forcément dissuasif :

  • Si vous apportez l’immeuble entier à la SCI, les droits d’apport (5%) s’appliquent (sauf exception en cas de société à l’IR gérée par vous).
  • Vous pouvez aussi envisager un apport partiel, ou une cession de parts à vos enfants plus tard, ce qui permet de lisser le coût de transmission.
  • Si vous constituez une SCI à l’IR et que l’immeuble reste dans le patrimoine privé, vous évitez ces droits (mais perdez l’amortissement).

:white_check_mark: Conclusion : Oui, c’est un coût, mais à relativiser selon votre objectif patrimonial long terme. Il peut être rentabilisé par les gains fiscaux à l’IS et une meilleure transmission.

4. Activité de votre épouse : possible en SCI ?

Oui, mais avec adaptation :

  • Une SCI à l’IR permet d’exercer une activité de location meublée, si elle est minoritaire et ne constitue pas l’essentiel de l’activité (sinon la SCI devient commerciale, donc imposée à l’IS).
  • Une SCI à l’IS peut faire du meublé sans souci, mais l’activité ne pourra pas être conservée sous le statut auto-entrepreneur → il faudra passer en société ou LMNP/ LMP selon les cas.
  • Avec les réformes récentes sur les meublés de tourisme, le micro-BIC perd de son intérêt → passer à une structure à l’IS avec amortissement devient plus compétitif à moyen terme.

:white_check_mark: Conclusion : Si l’immeuble passe en SCI, il faudra revoir l’activité de location de votre épouse (changer de structure), mais cela peut devenir plus rentable fiscalement si bien géré.

5. Stratégie patrimoniale globale conseillée

Les pistes à envisager :

  1. Création d’une SCI familiale à l’IS
  • Vous apportez l’immeuble (en totalité ou en partie).
  • Vous restez gérants pour garder le contrôle.
  • Vous conservez l’usufruit et donnez la nue-propriété progressivement à vos enfants (abattement de 100 000 € tous les 15 ans, par parent).
  1. Votre épouse passe à une gestion en LMNP/LMP en nom propre ou dans la SCI
  • Fini le micro-BIC, mais place à l’amortissement → fiscalité très faible sur les revenus locatifs.
  1. Transmission organisée à l’avance
  • Démembrement : vous gardez l’usufruit (revenus), vos enfants ont la nue-propriété (pas d’indivision à terme).
  • Pas de droit de succession sur les plus-values à venir.
  1. Fiscalité optimisée sur le long terme
  • IS : amortissement des murs, fiscalité faible tant que les bénéfices restent dans la SCI.
  • Dividendes distribués plus tard avec imposition, mais largement différée.

C’est selon moi la stratégie la plus souple et fiscalement avantageuse pour un patrimoine de cette nature. Mais je ne peux pas être plus précis avec si peu d’informations. :wink:
N’hésitez pas à consulter votre notaire ou un expert-comptable pour creuser ces différentes pistes.

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Bonjour Antoine,

Un grand merci pour votre réponse rapide, détaillée et surtout très pédagogique !
Vos explications m’ont permis d’y voir plus clair et confirment certaines pistes que j’envisageais, notamment la SCI à l’IS avec démembrement pour anticiper la transmission à mes enfants.

Je comprends bien les limites du forum pour ce qui est du conseil personnalisé, mais je tenais à vous dire que votre éclairage m’est déjà très utile pour structurer notre réflexion familiale. Si jamais vous êtes ouvert à un échange plus approfondi hors du forum (même ponctuel), je serais ravi de pouvoir vous contacter par un autre canal si cela vous convient. N’hésitez pas à me faire signe en message privé si c’est envisageable.

Encore merci pour la qualité de votre intervention et au plaisir d’échanger à nouveau, ici ou ailleurs.

Bien à vous,
Anthony