Au regard de mon patrimoine, il m’a été conseillé d’investir en SCPI via une SASU. Je vais avoir 37 ans et dans un des articles Finances Héros il est indiqué « Le jour où vous vous êtes constitué un capital conséquent et que vous souhaitez en tirer des revenus réguliers, basculez une partie de votre patrimoine vers des SCPI ». A partir de combien et de quand c’est intéressant de basculer en SCPI ?
Actuellement, j’ai mes livrets classiques, assez élevé car je prévois d’acheter une maison dans les mois à venir (20% de mon patrimoine), assurance vie fonds euro uniquement linxea spirit 2 (4%), PEA ETF only (29%), Assurance vie ETF only linxea spirit 2 (20%), ETF secteurs géo divers + sectoriels sauf Europe car dans PEA, crowdfunding énergie renouvelable et immobilier (10%), CTO (2% pour les ETF non dispo sur AV et PEA) et je pensais mettre 16% de mon patrimoine en SASU à l’IS dédiée aux SCPI. L’objectif des SCPI actuellement étant de diversifier car rien d’autre dans l’immobilier à part ma résidence principale, et de me verser à la retraite ou un peu avant des revenus passifs. Est-ce que cela parait cohérent comme répartition ? Est-ce que selon vous je devrais attendre pour investir en SCPI ou bien ne pas passer par une SASU ? ( l’idée étant : impôt à l’IS de 15% et comme je prête à ma SASU, les revenus sont des remboursements donc non imposés, + facilité de transmission plus tard pour mon enfant).
Merci d’avance pour votre lecture, votre bienveillance et vos conseils
Morgane
→ Oui, cela peut être intéressant dans l’idée de générer un revenu complémentaire, mais si je comprends bien, vous n’avez pas besoin de ce revenu avant la retraite (donc dans un petit moment) est-ce que je me trompe ?
Il me semble que dans votre cas, ce qui va jouer pas mal c’est si vous souhaitez percevoir ou non les revenus de vos SCPI. Si cela n’est pas le cas, je pense qu’investir dans de bonnes SCPI via un bon contrat d’assurance vie, cela sera peut être mieux, car vous pourrez réinvestir vos dividendes, sans passer par la case IS à 15%. Voici un article où nous parlons plus en détail des SCPI en AV, avec une sélection de contrats adaptés : SCPI en assurance-vie : choisir les meilleures .
L’autre option intéressant pour les SCPI d’un point de vue fiscalité, quand on n’a pas besoin de revenus complémentaires tout de suite, c’est l’achat en nue propriété. Est ce que cela vous parle ?
Bonjour Hugo,
Merci pour votre retour.
Oui c’est bien ça, l’idée serait de créer une SASU uniquement pour investir en SCPI. On m’a conseillé cela afin de minimiser l’imposition, qui serait alors à 15% en impôt sur la société, et comme je me rembourserais à moi-même, je n’aurais pas d’impôt sur le revenu à payer. Cela m’a également été conseillé car pour la succession il n’y aurait pas d’imposition pour mon enfant. Pour l’instant non je n’ai pas spécialement besoin de revenu complémentaire. L’objectif aurait été de réinvestir les loyers perçus dans les SCPI. C’est plutôt dans une optique de préparer ma retraite car je suis indépendante et je n’aurai pas grand chose donc je dois la préparer moi-même.
Bonjour Hadrien,
Merci pour votre retour
Dans l’immédiat non, c’est plutôt pour ma retraite en réalité. Si je passe par une SASU je dois payer l’impôt à l’IS dès que je perçois les loyers mais pas si c’est dans une assurance vie c’est ça ? C’est pour ça que vous dites qu’il est plus judicieux de passer par l’assurance vie ?
Je ne suis pas familière avec tout ce qui est achat en nue propriété ou démembrement non..
En effet, tant que vous ne sortez pas les sommes de l’assurance vie, vous n’êtes pas imposée dessus, donc dans une logique de réinvestissement des dividendes cela peut vite devenir intéressant par rapport à réinvestir une somme diminuée de l’IS.
En plus, sans être 100% familier avec ce montage, dans votre montage avec la SASU, vous n’allez pas vous rembourser à l’infini, donc il y a bien un moment où cela va finir par être IS + la flat tax de 30% au moment de récupérer vos dividendes ?
Vous achetez vos parts en nue propriété sur 10 ans par exemple, avec une décote (35% pour CORUM Origin pour illustration)
Pendant 10 ans vous ne touchez pas de dividendes, donc pas d’imposition sur le revenu
Au bout de 10 ans, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans impact fiscal, donc cela fait 35% de rentabilité sur 10 ans
Au bout de 10 ans, vous commencez à percevoir vos dividendes, cette fois-ci avec la fiscalité classique des SCPI. L’avantage c’est que vous avez investi 65 pour avoir 100, vous avez donc une sorte d’effet de levier. Si la SCPI donne du 6%, les 100 donnent 6, et donc in fine vous avez investi 65 pour avoir 6, soit plus de 9% de rendement avant fiscalité
En effet, je ne pourrai pas me rembourser à l’infini mais on m’avait recommandé de mettre 100 000€ donc ça laissait le temps de voir venir. En réalité j’avais plus en tête la moitié pour ne pas que ça représente trop de mon capital (laisser la majorité fructifier), mais apparemment l’opération n’est pas hyper rentable en SASU en dessous de 100 000€. Quel pourcentage de notre capital recommandez-vous d’investir en SCPI ?
J’ai pris le temps de lire votre article sur les SCPI en démembrement ; il est top, merci pour tous les exemples et schémas qui aident bien !. Si je comprends bien, si c’est pour préparer des revenus complémentaires pour ma retraire (anticipée j’espère), dans ce cas c’est plutôt recommandé d’investir dès maintenant ou dans les 5 ans à venir en nue-propriété ?
Qu’en est-il une fois à la retraite ? Mieux vaut-il revendre ou tout garder pour percevoir les loyers et être propriétaire ou être uniquement usufruitier ? (j’ai un enfant, si ça a un impact sur la succession..).
Et si jamais je passais par l’AV, j’ai déjà Linxea Spirit 2 pour mes investissements ETF puis un autre contrat Linxea Spirit 2 pour le fonds euros uniquement. Est-ce que c’est risqué d’avoir un troisième contrat Linxea Spirit 2 dédié aux SCPI ou mieux vaut que je passe par un autre contrat ? (c’est plus clair dans ma tête et mes suivis si les contrats sont dédiés à des investissements précis, et comme ça si j’ai besoin du fonds euro je ne touche pas à l’avantage fiscal de l’autre contrat etc.).
Bonjour Morgane,
Le seul « risque » est le montant du fonds de garanti des assurances vie qui est valable pour tous les contrats du même assureur (70 000€) Cf. https://www.linxea.com/tout-savoir-sur/assurance-vie/garantie-70000-faillite-assurance-vie/. Je mets des guillemets car il me semble très peu probable que Spirica fasse faillite (l’assureur du Spirit 2).
Concernant la fiscalité, l’abattement annuel de 4600€ est valable pour l’ensemble de vos contrats de plus de 8 ans, et non pas par contrat. Donc en pratique cela ne change rien. Si vous préférez « compartimenter » vos investissements, faites le. Mais cela veut dire recréer un contrat et attendre 8 ans pour profiter de l’avantage fiscal.
Merci beaucoup pour ce retour concernant les risques. En effet je pensais que les 70 000€ de fonds de garantie étaient par contrat, et non pas pour tous. C’est bon à savoir également pour l’investissement à 50% maximum. Sur le fonds euros pour l’instant j’ai mis 20 000€, donc ça ferait un peu juste je suppose pour les SCPI au sein du même contrat.
Donc là théoriquement, vous pouvez investir 20 000€ en SCPI via Linxea.
Si investir en SCPI via une assurance vie vous intéresse, je vous invite également à regarder du côté de Corum. Pour le coup, ils sont capables de tout faire : démembrement, investissement en direct ou via assurance vie. Et leur fonds euro est un des meilleurs actuellement. Si vous aimez compartimenter, ça peut être pratique.
Mais comme tout investissement, il vaut mieux diversifier les SCPI pour ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
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