Bonjour @AdrienP,
La SCI peut être une piste, mais ce n’est pas forcément la solution miracle dans ce cas.
Il y a d’abord un point important à envisager du côté de la banque : si la mère et les deux filles achètent ensemble, la banque regardera les revenus, l’âge, l’endettement et souvent la solidarité entre emprunteurs. Même avec une SCI, la banque demandera généralement des garanties personnelles aux associés. La SCI ne fait donc pas disparaître le problème de capacité d’emprunt.
Ensuite, il faut distinguer plusieurs solutions possibles.
1. L’achat en indivision
C’est la solution la plus simple : la mère et les filles achètent ensemble, chacune à hauteur de sa participation réelle.
Par exemple :
Mais l’indivision a un défaut : si un jour l’une des filles veut vendre sa part ou s’il y a un conflit familial, la situation peut vite devenir compliquée.
On peut réduire ce risque avec une convention d’indivision chez le notaire, qui fixe les règles : qui paie quoi, qui occupe le logement, que faire en cas de vente, de séparation, de décès ou de désaccord.
2. La SCI familiale
La SCI permet d’organiser les choses plus proprement. Ce n’est pas l’appartement qui appartient directement à chacun, mais des parts de SCI. Les statuts peuvent prévoir des règles importantes : nomination de la mère comme gérante, agrément obligatoire avant toute cession de parts, encadrement de l’entrée d’un conjoint, règles de majorité, sort du bien en cas de séparation ou de décès.
C’est donc intéressant si l’objectif est de protéger l’organisation familiale sur le long terme.
En revanche, la SCI a aussi des contraintes : création, statuts, comptabilité minimale, compte bancaire, assemblées, déclarations, frais de fonctionnement. Et surtout, elle ne protège pas automatiquement contre les difficultés financières d’un associé ni contre toutes les mésententes familiales.
Il faut que les statuts soient très bien rédigés.
3. Le démembrement de propriété
Une autre piste peut être de réfléchir à un achat démembré : la mère pourrait acheter l’usufruit, et les filles la nue-propriété, ou inversement selon l’objectif patrimonial. Cela peut protéger le droit d’usage de la mère tout en organisant la transmission.
Mais c’est une solution technique, à étudier impérativement avec un notaire, car elle dépend de l’âge de la mère, du financement, de l’occupation du logement et des objectifs de succession.
4. Les conjoints des filles
Le risque lié aux futurs conjoints est réel, mais il peut être encadré. En principe, un conjoint ne devient pas automatiquement propriétaire d’un bien acheté personnellement par l’une des filles. Mais selon le régime matrimonial, les remboursements du crédit, les apports du couple ou certains événements familiaux peuvent créer des discussions ou des créances.
C’est pour cela qu’il faut prévoir dès le départ :
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qui achète ;
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qui rembourse ;
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qui occupe le logement ;
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qui paie les charges ;
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ce qui se passe si une fille veut sortir ;
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ce qui se passe si l’une des filles se marie, se sépare ou décède ;
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si les parts peuvent être cédées librement ou seulement avec accord familial.
Bref, avant de choisir entre indivision, SCI ou démembrement, il faut absolument que votre collègue consulte un notaire avec ses deux filles. Le bon montage dépendra surtout de trois choses : qui finance réellement l’achat, qui vivra dans l’appartement, et ce que la mère veut protéger en priorité.
Si l’objectif est simplement d’acheter ensemble, une indivision avec une convention bien rédigée peut suffire. Si l’objectif est d’organiser durablement la gestion familiale et d’éviter l’entrée de tiers dans le projet, une SCI familiale peut être plus adaptée. Mais il faut rédiger les statuts précisément, car une SCI mal pensée peut créer autant de problèmes qu’elle en résout. 