Bonjour,
je possède actuellement un appartement et un pavillon , tous deux en SCI -
L’appartement est fini de payer mais le credit du pavillon court jusqu’en juin 2031.
Point important - j’ai 66 ans
marié sous le régime de la separation de bien et mon epouse ne possede que 10 % de la SCI (repartition volontaire du temps de l’activité et je viens de prendre ma retraite.
J’en viens à mon idée, celle de revendre avant d’avoir 70 ans l’immobilier de la SCI pour le transformer en pierre papier sur une assurance vie. (eu egard à l’abattement …)
les problemes :
la valeur de l’appartement est de l’ordre de 60 000 euros mais rapporte 4800 € bruts par an
Le pavillon n’est pas encore loué
Les questions :
Je crains que le rapport envisagé en pierre papier soit moindre - la vente du pavillon avant l’age de 70 ans (le credit ne sera pas terminé ) risque de ne pas être une bonne opération financiere)
Quelles seraient les solutions possibles pour moi ?
Qu’elle ASV contenant des SCPI serait la plus performante ?
Ou quelles autres idées ?
Voilà je ne sais pas si j’ai bien posé le problème - je suis attentifs à vos remarques et questions si je peux y repondre -
Merci pour vos réponses
Bonjour @QUANTIX ,
C’est sûr que 8% de rendement brut c’est pas mal pour un appartement, mais il faut comparer votre rendement net de fiscalité par rapport à votre rendement net de fiscalité d’une SCPI dans une assurance vie pour pouvoir bien peser le pour et le contre.
Si vous êtes à 8% mais 40% de fiscalité, vous avez un rendement de 4,80% pour votre appartement.
Si vous avez une SCPI à 7%, et disons 20% de fiscalité (entre l’abattement annuel et le reste à 24,7%), cela fait du 5,60%. Et avec une SCPI à 6%, vous êtes à 4,80% comme pour l’appartement.
Bref, vous voyez la logique. Il ne vous reste plus qu’à faire les calculs maintenant !
Pour les meilleures assurances-vie avec SCPI, nous avons un comparatif ici : SCPI en assurance-vie : choisir les meilleures . A titre personnel, j’ai un contrat Linxea Spirit 2 avec du Iroko Zen dedans par exemple.
Bonjour et merci Hadrien je vais tenter de calculer tout ça.
Merci encore pour ce site
Bonne journée à vous
Bonjour - bon tout calculs faits le rapport est plutot faible de l’ordre de 3.5 % pour le premier appartement et 2.5 pour le deuxieme (charges - impots - frais d’agence - assurances etc …) - l’un des appartements a depassé 30 ans par rapport à son acquisition je vais donc chercher à le vendre - le deuxieme ne depassera 30 ans que fin 2027-
Le pavillon quant à lui sera à la vente au plus tard dans 3 ans (il faut que je m’en sépare avant 70 ans quoi qu’il en coute 
merci
Je ne sais pas si je peux continuer sur ce fil ou creer un nouveau sujet - j’ai donc ouvert une ASV contrat linxea spirit 2 en gestion libre - je dois en ouvrir un deuxieme au nom de mon epouse dans les semaines à venir et j’ai quelques interrogations - Le contrat spirit 2 me parait adapté à notre cas mais vaut il mieux un deuxieme contrat (ce qui facilite considérablement les manipulations) ou bien s’interesser à un contrat chez lucia cardif ou corumlife par exemple - (j’ai un PEA chez fortuneo mais je ne sais pas s’ils ont des SCPI et si leur contrat est très performant pour nous qui souhaitons mettre les fonds issus de la vente de l’immobilier actuel en quasi totalité sur des SCPI.
une autre question plus generale sur l’abattement de 152 000 euros (me semble t il ) c’est en tout ou bien par contrat d’asv? mettons si j’ai 3 asv à mon nom j’ai 3 abattements de 152000 € ou un seul (c’est une question mais je ne pense jamais arriver à ça…)
J’aurais sans doute d’autre questions par la suite mais pas tout en même temps…
bon pardon je ne souhaite pas vous faire perdre du temps - j’ai la reponse pour l’abattement des 152500 euros c’est tout contrats confondus pour les versements avant l’age de 70 ans.
Merci donc subsiste juste la question d’avoir une AVS chez un autre assureur vie que linxea (sachant que j’ai deja une asv > à 8 ans à la MACSF et une autre de 6 ans et demi à la MACSF aussi mais compte tenu de leurs frais et de l’absence de SCPI (puisque l’objectif ensuite sera d’avoir des loyers) je ne verse plus rien dessus
Bonjour @QUANTIX ,
Rien ne vous empêche d’avoir autant de contrats que vous voulez afin de diversifier vos placements. Par exemple un contrat plutôt sécurisé fonds euro + SCPI. Un autre plus dynamique avec des ETF. Et un autre 100% fonds euro pour la sécurité.
Toutefois attention :
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La fiscalité après 8 ans vous offre un abattement de 4600€/an. Mais au-delà, le prélèvement forfaitaire sera de 12,80% si vous avez versé plus de 150 000€ sur l’ensemble de vos contrats. Cf.
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L’abattement est de 152 000€ par bénéficiaire pour les sommes versées avant votre 70ème anniversaire. En effet, peu importe le nombre de contrats.
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Ensuite, c’est 30 000€ pour tous les bénéficiaires confondus.
Bonjour Antoine - c’est très clair
merci -
Bonjour Antoine , je vois que linxea propose des contrat type spirit 2 & capitalisation avec une offre bbostant les performances du fond euro - de quoi s’agit t il? est une assurance vie avec les mêmes règles notamment en matiere de succession ? est-ce interressant ? des eceuils?
merci pour votre analyse
Bonjour @QUANTIX ,
Les assurances-vie Linxea sont dans l’ensemble très bonnes, avec quelques différences selon vos besoins. Hugo vous donne tous les détails dans son avis : Linxea : la qualité à petits prix ? Mon Avis !
Et même en vidéo 
https://www.youtube.com/watch?v=imMFTlcKxic
Sinon oui, les assurances-vie en ligne sont des assurances vie “comme les autres”. Qui sont très réglementées. Donc les mêmes règles fiscales s’appliquent, que ce soit en cours de vie ou à la succession.
Derrière les plus populaires, il y a des assureurs très solide comme Generali ou Suravenir (Crédit Mutuel ARKEA).
Bonjour Antoine et merci pour votre réponse -
entre temps j’ai contacté linxea pour quelques éclaircissements concernant les SCPI.
Je reviendrais vers vous dans quelques temps pour des questions sur les criteres de choix des SCPI mais il risque de se passer quelques semaines.
Bonne journée à vous
Bonjour @QUANTIX ,
Pour le choix des SCPI, je suis en train de mettre à jour mon classement avec les données au 31 décembre 2025. Vous retrouverez le lien ici : Meilleures SCPI : le classement et comparatif 2026 ! .
De mon côté j’ai du Iroko Zen sur Linxea Spirit 2 actuellement.
Bonne journée
Ok merci - ceci dit c’est pas pour tout de suite car il faut d’abord que je vende un petit pavillon…
Je viens d’acheter un appartement à Tours pour du locatif et ça m’a pris 4 mois avec la banque donc je comprends que ça peut prendre un peu de temps
Oui parfois cela peut être long et il faut tenir compte de cet aspect de la liquidité lorsqu’on veut faire des placements