Bourse vs e-commerce vs immobilier

Vos avis
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Bonjour a tous,
Sur les réseaux sociaux, pour accroître son capital, il est évoqué plusieurs voies pour atteindre la richesse ; disons 1 million d'euros (même si c'est relatif selon le coût de la vie, le train de vie, etc.).

Il y a des débats souvent entre les partisans de chaque méthode mais certaines personne peuvent combiner deux des trois voir la totalité des moyens dont je vais évoquer ici (bourse, e-commerce, immobilier). Je vais les évoquer dans l'ordre alphabétique.

Bourse :

C'est sans doute le placement qui connais le plus de regain d'intérêt ces dernières années mais possiblement une euphorie (bulle) qui pourrait précéder un grand bear market.

Avantages :

  • liquidité.
  • transparence.
  • passif (relativement) et immatériel (pas de risque physique et possibilité de s'expatrier avec).
  • diversification possible avec de faibles montant.

Inconvénients :

  • volatilité.
  • virtuelle.
  • pas de contrôle (on subir le marché).
  • effet de levier limité (ou très risqué).

E-commerce :

Avec le développement d'internet, il y a une certaine notoriété mais avec des points d'attention.

Avantages :

  • pouvoir avoir la main dessus(contrairement en bourse ).
  • scalabilité.
  • frais de structure réduit par rapport à un commerce physique, stock et envoie pouvant être délégué.
  • connaissance précise des clients.

Inconvénients :

  • forte concurrence.
  • réputation discutable avec concurrence vis à vis des commerçants physique en particulier des boutiques conviviales indépendante (dans de nombreuses ont cependant leur site internet de vente en ligne).
  • le SAV (très chronophage et épuisant avec des clients exigeants).
  • coûts publicitaires importants à considérer.

Immobilier :

Placement autrefois dit bon père de famille mais boudé des plus jeunes.

Avantages :

  • actif tangible et essentiel (car se loger, tout le monde a besoin d'un toit).
  • effet de levier du crédit bancaire.
  • de revenus réguliers et prévisibles (plus avec les SCPI) en général (risque de vacance tout de même)
  • avantages fiscaux (LMNP, Pinel, rénovation centre ancien, aides énergétiques).

Inconvénients :

  • difficile de diversifier hors SCPI sans patrimoine conséquent ; soumis aux risques d'incendie, de tempête et de séisme ou autres dégradations (mérule par ex).
  • ticket d'entrée très élevé.
  • Faible liquidité pour l'immobilier en direct.
  • Règlementations élevés (DPE, permis de construction, PLU, difficile en mettre à terme au squat).

J'aurais pu inclure la cryptomonnaie mais je trouve cela trop spéculatif. Je ne parle même pas des NFT.

Personnellement j'ai choisi la bourse, j'aime bien analyser des entreprises et faire des pronostics mais il est très courant que je me suis trompé ; chaque jour la bourse me surprend. À terme je souhaite plus me concentrer vers des ETF que je me rends compte que le stock picking nécessite beaucoup d'énergie pour une rentabilité très moyenne surtout sans être un spécialiste. Les ETF sont selon moi plus passif je trouve, permettant de profiter de son temps libre.

Et vous quel est votre choix ? Pourquoi ?

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Bonjour Adrien,
Quand j'avais 20 ans, on se posait bien sûr la même question, mais on n'y répondait pas du tout la même chose. Et je ne suis pas sûr qu'on n'ait pas eu de meilleures chances avec nos réponses.
Pour ceux qui voulaient vraiment atteindre une certaine richesse, le million (c'étaient des francs, mais le franc de l'époque valait sans doute à peu de choses près l'euro d'aujourd'hui), il n'y avait qu'une méthode : créer sa boite, en trouvant un truc à vendre que les clients auraient envie d'acheter, et travailler dur pour la faire réussir. On avait des chances même ainsi de gagner plus que le million, mais la perspective du travail pour y arriver en poussait pas mal à penser qu'il valait mieux se contenter de moins et viser un peu plus d'accomplissement personnel, ce qui représentait tout de même un volume de travail qui épouvanterait les jeunes d'aujourd'hui.
La bourse était vue comme un truc de vieux, vu que nous n'avions pas beaucoup d'argent et que c'était un peu compliqué avant internet (lire les cours sur la Cote Desfossés ou les écouter à la radio, et transmettre des ordres par téléphone à son agent de change...).
L'immobilier, c'était aussi pour les gens plus fortunés, qui pouvaient ainsi se faire des revenus supplémentaires. On ne pensait pas à la plus-value, mais à la rente des loyers, pas à faire fortune, mais à vivre mieux au quotidien. On s'est mis ensemble entre copains, on a acheté un studio aux sports d'hiver pour y aller, un autre groupe a acheté un appart à Paris pour le louer. Personne ne pensait à la valeur que ça aurait dans 10 ou 20 ans, pour être riche dans 20 ans, une seule méthode, l'entreprise.
Aujourd'hui, je pense que ça reste d'actualité bien plus que les gens ne l'imaginent, malgré le contexte peu favorable en France à la création d'entreprise. Derrière la bourse, l'immobilier, même l'e-commerce, il y a l'idée qu'on va s'enrichir sinon en dormant, du moins sans avoir besoin de créer quelque chose, en étant juste suiveur, en faisant comme tout le monde. Mais c'est évident, si on fait comme tout le monde, on ne s'enrichira pas plus que les autres, en tout cas pas beaucoup.
Même avec la bourse, on ne devient millionnaire qu'en investissant quelque chose comme un mois de salaire par an pendant toute sa carrière. Et si l'Etat ne vous en pique pas trop, la fiscalité peut changer tous les ans. L'e-commerce est un commerce comme les autres, si vous n'avez rien d'original et d'attrayant à vendre, vous allez galérer. L'immobilier reste un moyen d'améliorer son quotidien, pas de devenir millionnaire sauf miracle.
Pour faire fortune, il faut 1. un avantage compétitif et 2. savoir l'utiliser. C'est rare.

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Bonsoir Michel,

Je vous remercie pour votre réponse éclairée.
Pour commencer, être millionnaire a dans l'imaginaire collectif toujours été associé à la richesse via par exemple "qui veut gagner des millions" ou le loto. On dit souvent que 100 AF font 1NF ≈ 0,15€ mais effectivement à l'époque 20 francs ne valaient pas rien...d'ailleurs j'avais entendu parlé que les 20 francs étaient même des pièces d'or il y a un peu plus de 100 ans (et le NF est apparu de mémoire dans les années 1960). Les francs or c'était apparemment jusqu'à la première guerre mondiale ce qui montre à quel point il y a eu de l'inflation...avant le million permettait de s'offrir villa avec piscine au bord de la mer au sud avec bateau mais ce n'est plus d'actualité quand on regarde des annonces.
J'avais l'impression qu'autrefois la bourse c'était effectivement plus âgé (sans pour autant avoir personnellement l'image que c'était pour les personnes âgées mais disons pour les personnes travaillant dans la Finance ou à la direction d'entreprises).
Vous avez raison sur le fait une créer sa boîte en dehors de revenu suffisant ou d'héritage est la voie qu'il faudrait je pense aussi emprunter.
Sur les réseaux sociaux, les finfluenceurs n'en parlent pas. À les écouter, c'est soit le trading (très risqué et très majoritairement perdant), l'immobilier (l'idée surtout d'acheter un appartement, le louer puis avec les revenus générés, refaire un emprunt, et ainsi de suite) (j'avais l'idée autrefois que les propriétaires étaient souvent des rentiers de génération en génération), le dropshipping (controversée, remaquillé en e-commerce), l'investissement en ETF (pour espérer d'être millionnaire à la retraite) et la cryptomonnaie (si on est patient mais les pertes sont rapides et parfois définitives).

Aujourd'hui en immobilier effectivement on pense plus en terme de plus-value étant donné que les rendements se sont effondrés dans certains endroits avec le plafonnement des loyers (les gens ne gagnants pas assez, il a été décidé cela)...quoique le levier bancaire permet d'avoir des rendements parfois bien supérieur à la bourse.

Honnêtement j'ai eu un peu la naïveté un temps il soit de croire qu'avec l'analyse technique j'allais faire fortune après avoir cru au loto (même si j'avais joué pas plus de 10 fois par an). J'ai eu des biais cognitifs.

Étonnamment les influenceurs ne dis jamais à leur public d'entreprendre. Souvent ils montrent leur lifestyle pour vendre des formations, signaux ou toucher sur la perte des particuliers. D'autres plus sérieux font des placements de produits et des séminaires... Beaucoup de créateur de contenu ne gagnent pas en appliquant leur méthode qu'ils prêchent mais en vendant un PDF pour savoir comment faire (attention il y a quand même quelques créateurs de contenu qui sont des personnes qualifiées et qui ont est très bonne formations académiques et expériences professionnelles reconnus ; mais vous le savez je m'en doute).
Beaucoup de gens ne veulent pas mettre leurs mains à la pâte préférez remplacer trop de temps dans les jeux vidéos que de vous vouloir jouer à construire dans la vraie vie un empire (ce mot est un peu fort mais vous voyez ce que je veux dire). En découvrant par hasard sur une google play Idle start-up, j'ai constaté que dans l'idéal il faut gagner sa vie en travaillant par exemple puis après ensuite ouvrir une entreprise, investir dans ceci et la faire grossir, cela génère plus de revenu, se diversifier, investir ensuite dans l'immobilier pour avoir des revenus plus passifs, faire des travaux pour augmenter la valeur et percevoir plus de loyers, investir ensuite en bourse une fois que l'on a une certaine somme de liquidité sur des actions de croissance puis après revendre des entreprises, en rouvrir d'autres, recruter des cerveaux et faire des projets plus rémunérateurs (tech), revendre ses entreprises ou les fusionner, avoir une très grosse somme d'argent qui permet de toucher des dividendes et d'en vivre, racheter totalement les entreprises, profiter. J'ai adoré ce jeu et ça montre qu'on peut très bien réaliser des choses qui paraissent totalement hors de portée. On constate que si on met tout de suite l'argent en bourse avec un petit revenu qu'on arrivera pas à grand-chose et ça les influenceurs le taisent souvent.
Ils entretiennent souvent l'illusion que l'on peut devenir riche en restant sur son canapé. Combien même on attend un million d'euros à 65 ans par exemple (age de la retraite), le million d'euros risque de bien moins valoir, il y a la fiscalité (comme vous le dites), je fais que pour ne pas entamer le capital il faudrait respecter la réalité 4 % ce qui ferait un revenu relativement ordinaire... et ce que l'on ne voit pas c'est que plus l'âge avance, moi on prend plaisir à profiter de l'argent (par exemple pour faire du jet-ski, si parapentes, certains sports, longues soirées jusqu'au matin, etc.). On peut se retrouver malade après avoir sacrifié sa vie à économiser comme un rat (pour moi le frugalisme de mettre 50 % de son salaire de côté n'est éventuellement valable que vraiment si on gagne par exemple 100k€ par an). Se priver de sa vie pour espérer avoir une retraite...et ne plus faire partie de ce monde avant sa retraite ; cela arrive (et j'ai eu ça dans mon entourage, du jour au lendemain avec un accident de voiture).
Je vous rejoins totalement sur le fait qu'il faut se différencier et que si on fait comme tout le monde, on ne se démarque pas. Tout le monde investit dans les ETF, cela risque de perdre son avantage ; sans compter un risque de bulle (et le risque de prise de bénéfice des retraités qui vont vendre leur part de FCP donc possiblement faire chuter les cours), si tout le monde devient plus riche alors les prix augmentent (un peu comme si on multiplié par 2 l'argent de chaque population) en proportion. En vérité c'est la richesse relative qui compte et ça les créateurs de contenu sur les réseaux sociaux ne le disent pas (ou très rarement).
L'avantage compétitif peut être des compétences ou une idée par exemple mais savoir le mettre en place est nettement plus dur et effectivement le combo des deux peux mener potentiellement à de belles réussites.

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Pour la bourse, il y a une chose importante que j'ai oubliée. Il y a des décennies prodigieuses. Donc il y a aussi des décennies marécageuses.
Les décennies prodigieuses sont les années 80, les années 90, et les années 2020. Pendant 10 ans, 20 ans même pour 80-90, analyse technique, intuition, DCA, n'importe quoi, tout marche superbement. Bien entendu, personne n'attribue ça à la période, chacun pense que c'est son flair et son habileté qui lui ont permis de faire du 20% annuel. La désillusion est grande quand la fin de la belle période survient. Au lieu de faire le dos rond jusqu'à la prochaine, beaucoup s'enferrent à répéter les trucs qui marchaient si bien et qui ne marchent plus, et compromettent ainsi leur patrimoine à long terme.
Donc rappelez-vous, nous sommes dans une décennie prodigieuse. ce sont les périodes où on digère un bon choc d'inflation qui a permis aux entreprises de rembourser leurs dettes en monnaie de singe. Avec la guerre Iran-USA et l'inflation induite, nous avons encore quelques belles années devant nous, profitez-en, mais ne croyez jamais que vos gains soient dus à votre habileté personnelle.

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Sur l'immo, le ticket d'entrée est souvent surestimé. Un T2 dans une ville moyenne (Brest, Nancy, Limoges) ça se trouve autour de 80k avec 7-8% brut. C'est aussi le seul actif finançable à crédit, parfois sans apport. Et en LMNP au réel, les amortissements permettent souvent d'avoir une fiscalité quasi nulle sur les loyers pendant des années.

Pour comparer les villes et estimer les rendements avant de chercher, j'utilise Lybox, ça évite de partir à l'aveugle.

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Je pense que tous ceux qui montrent leur performance exceptionnelle en bourse grâce à des actions comme Sandisk, Micron, etc., ne vont pas publier le jour où ils perdront ou que ces actions se retourneront. Effectivement les rendements de ses dernières années sont exceptionnels. Ce qui explique aussi que tout le monde en parle et que des pubs sur les courtiers fleurissent. Tout récemment c'est Space X qui attiré l'attention. Certains publient avec fierté le fait d'avoir fait 20 % en une journée mais cela aurait pu faire l'inverse ou bien pire.

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Effectivement dans certaines villes le coup d'entrée n'est pas énorme après il ne faut pas se tromper sur le choix il faut savoir que l'immobilier ça peut être assez concentré. C'est beaucoup de travail. Avec effet de levier immobilier le rendement je pense être nettement supérieur que sur la bourse. Ceci dit ce n'est pas passif mais c'est plus concret !
Je en connaissait pas Lybox. Aujourd'hui je pense que l'immobilier sans apport est rarissime et qu'il faille au moins 10 voire 20% d'apport.le statut LMNP est effectivement une belle niche.

En passant je me pose la question de comment ça se fait que certains pays (mais là je parle du off plan) qui font payer 50% à la livraison (voire même en post livraison étalé sur plusieurs années après la remise des clefs) ce qui serait limite comme si le promoteur accorderait un crédit à L'investisseur.

Sinon aujourd'hui j'ai l'impression que l'immobilier en France est beaucoup plus un travail qu'avant d'autant qu'il y a souvent des rénovations à faire avec les DPE (mais c'est là que il peut y avoir éventuellement des affaires à faire pour ceux qui investissent). Certains font aussi de la division de bien. Aujourd'hui j'ai l'impression que de plus en plus de personnes investissent SCPI.

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Pas vendu, pas gagné dit le véritable proverbe.

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Oui mais après (sauf pour les très gros portefeuille) ils peuvent concrétiser leur plus-value à tout moment quand les marchés sont ouverts s'ils sont en gain alors que quand on est en perte, il faut soit attendre l'éventuel remontée soit prendre sa père (décision souvent plus sage). Souvent (mais pas systématiquement), les actions qui montent ont plus de chance de continuer à monter et les actions qui descendent ont plus de chance de continuer à descendre d'après un analyste bien connu (Nicolas. C) même si ce n'est pas systématique. Ce qui est plus connu c'est pas vendu, pas perdu (un dicton qui peut être dangereux).

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Bonjour Adrien,
Pas vraiment, on ne peut pas concrétiser son gain si facilement que ça. La seule manière est de vendre, d'où ma version du proverbe. Sinon, rien ne prouve qu'à la prochaine ouverture des marchés, la valeur ne va pas perdre 40%. Personne ne veut y croire, mais ça arrive.

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En un clic on peut vendre très facilement quand le montant du nombre d'action n'est pas énorme de manière à influencer le marché significativement. C'est le cas pour la grande majorité des retails. Après il ne faut pas attendre que ça chute bien sûr mais quand on sent que l'action est surévalué et que l'on on a une plus-value latente, on peut vendre plus récupérer l'argent. Après effectivement que si on attend la semaine suivante, on peut se retrouver finalement avec une perte et un câble d'ouverture n'est jamais exclu. Une action est largement plus liquide qu'un manteau ou qu'un sac d'un grand couturier, qu'une voiture ou qu'une maison.

Je vais acheter des actions d'une boite après une chute, j'ai été pendant un certain temps très en négatif plus récemment il y a eu une remontée. Étant donné le contexte de l'entreprise, économique et géopolitique après une remontée mais en étant toujours déficitaire cette fois-ci de - 20 % au lieu de - 56 %, j'ai décidé de prendre ma perte j'ai bien fait car après ça a chuté de nouveau a -45 %. En réalité j'aurais peut-être une perte de moins 14 % car on peut déduire la perte en compensant de la plus-value sur d'autres actions.

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Pour ma part, si je devais choisir une seule voie aujourd'hui, ce serait plutôt l'e-commerce.

La bourse est probablement la solution la plus simple pour quelqu'un qui veut investir passivement, mais atteindre un patrimoine important en partant de peu demande généralement beaucoup de temps ou une forte capacité d'épargne.

L'immobilier permet d'utiliser le levier du crédit, mais entre les taux, la fiscalité, les contraintes réglementaires et la gestion, je trouve que c'est devenu moins attractif qu'il y a quelques années.

L'e-commerce est plus risqué et demande davantage de travail, mais c'est aussi celui qui offre selon moi le plus de potentiel pour faire croître rapidement son capital lorsque l'activité fonctionne. Une fois les bénéfices générés, rien n'empêche ensuite de les réinvestir en bourse ou en immobilier afin de diversifier son patrimoine.

Au final, je vois plutôt l'entrepreneuriat comme un accélérateur de création de capital, et la bourse ou l'immobilier comme des outils de conservation et de développement du patrimoine sur le long terme.

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Bonjour,
Je partage entièrement votre avis.
Curieusement les influenceurs finance le dise pas ou très rarement j'ai l'impression.

Il y a pour moi deux catégories d'influenceurs Grosso modo.
Les premiers qui disent que la bourse est un business comme la crypto, l'immobilier ou le e-commerce et qu'il faudrait choisir un de tout cela pour ensuite gagner sa vie. Ces influenceurs sont souvent très douteux.

Il y a les influenceurs long terme qui disent de rester salarié et qu'on peut devenir riche à long terme en investissant 100 € par mois. Sauf qu'il y a pas mal de désillusion aussi.

Je ne sais pas pourquoi les influenceurs financent ton terme ne parle pas d'entrepreneuriat justement pour générer l'argent pour investir en bourse.
Peut-être qu'il y a eu des controverses sur le dropshipping avec les marques blanches.

Une personnalité du e-commerce bien connu (Y.D) a réussi à bâtir un empire avec le e-commerce en partant de rien.

Pour l'immobilier je suis tout à fait d'accord aussi :wink: