Bonjour tout le monde,
Je fait déjà du DCA en bourse chaque mois et j’aimerais diversifier mes investissements en générant des revenus passifs avec l’immobilier. Par contre, je n’ai pas le temps et ni l’envie de gérer un bien locatif pour le moment donc je me dis que les SCPI pourraient être une bonne option. A vrai dire je connais le concept mais pas en détail. J’ai une assurance vie qui en propose mais je me demande si ça vaut vraiment le coup ou s’il est plus intéressant d’investir en direct dessus.
Du coup ceux qui ont déjà investi en SCPI, vous en pensez quoi ? Quels rendements vous avez obtenus jusqu’à maintenant ?
Vos retours d’expérience m’aideraient beaucoup 
Bonjour Alex,
Pour faire des revenus passifs avec l’immobilier, sans prise de tête, les SCPI sont effectivement un très bon choix.
Actuellement les rendements des meilleures SCPI dépassent même les 7% (des SCPI comme Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe, …).
En revanche, pour éviter une fiscalité trop pénalisante, l’assurance-vie peut effectivement être une bonne option. En direct, vous êtes imposé à votre Tranche Marginale d’Imposition + 17,2%. Donc dès que vous êtes à 30% de TMI, vos revenus sont imposés à 47,2%. Contre 30% (la flat tax) ou moins via une assurance-vie.
Si vous souhaitez creuser le sujet, nous avons cet article dédié sur notre site : https://finance-heros.fr/assurance-vie-scpi/ .
Bonne journée, et n’hésitez pas si vous avez des questions complémentaires.
Merci pour votre réponse,
Pour les meilleurs SCPI quel est le niveau de risque que je peux encourir ?
Merci d’avance.
Salut Alex,
Je dirais que tout dépend des SCPI que tu choisis car il y a plusieurs niveaux de risque en fonction de la stratégie d’investissement mais si tu cherches des SCPI à rendements, le risque principal c’est une baisse des loyers ou une vacance locative. Dans tous les cas il y a un risque de perte en capital et les rendements ne sont jamais garantis.
Bonjour Alex,
Comme l’a bien souligné Abdel, il y a un risque au niveau du rendement (par exemple en cas de vacance locative) ainsi qu’au niveau du capital. Par exemple certaines SCPI (pas parmi les meilleures) ont baissé assez significativement leur prix de part dernièrement. C’est lié notamment à une exposition au marché immobilier. Après, chez les meilleures SCPI la vacance locative est généralement très faible (mesurée par le TOF) et les baux sont signés sur le long terme, ce qui donne généralement une bonne visibilité sur les rendements à court/moyen terme.
Très bien merci pour vos réponses !
Bonsoir,
pour moi souhaitant investir en nue propriété, je n’est pas vraiment le choix.
Donc moi c’est en direct, enfin presque puisque je passe par Louve Invest.
Je n’est pas prévu de mettre en AV sachant qu’en plus les plus intéressantes pour moi, ne sont pas disponibles ou plus disponibles. Je vais chercher d’autres actifs servant d’amortisseurs en AV en cas de baisse. J’ai déjà un peu de fonds euros.
Bonjour,
Effectivement dernièrement Remake Live n’est plus disponible sur Linxea Spirit par exemple.
En revanche je pense qu’une CORUM Origin sera toujours disponible sur le contrat d’AV CORUM, avec en plus un fonds euros bien performant (plus gros rendement 2024).
1 « J'aime »
Bonjour Hadrien,
J’ai bien lu votre article mais une question me taraude encore : Avec une TMI aujourd’hui de 41 %, et de 30% lorsque je serai à la retraite, l’investissement via une AV reste–t-elle plus intéressante vs un achat en nue propriété de SCPI exclusivement européennes ?
Bonjour @Cath78 ,
Si vous optez pour une SCPI européennes, avec une TMI à 30%, en disant que vous n’avez pas les prélèvements sociaux à payer, cela fait toujours 30%.
En passant par une assurance-vie, vous avez l’abattement annuel de 4 600€ sur les plus-values (donc juste 17,2% de prélèvements sociaux à payer) et une imposition totale de 24,7% au-delà de l’abattement, ce qui reste inférieur à 30%. De plus, si vous n’avez pas besoin de retirer votre argent, vous pouvez réinvestir vos dividendes au sein de votre assurance-vie, sans passer par la case impôts. En plus il y a la fiscalité avantageuse à la succession.
Mais après, tout dépend aussi des SCPI qui vous intéressent. Entre une SCPI en direct qui verse du 7% et une SCPI en assurance-vie qui verse du 4,5%, la réponse n’est évidemment pas la même !
Avez vous déjà un contrat d’assurance vie avec de bonnes SCPI proposées ?
Bonjour Hadrien,
Merci pour votre réponse argumentée. J’ai une AV chez Corum + Spirit 2 chez Linxea justement.
Bonjour @Cath78 ,
Dans ce cas vous êtes déjà en de bonnes mains (même si certaines SCPI proposées sur Spirit 2 ne sont pas terribles, il y en a des bonnes comme Iroko).
A votre place, je serai fainéante (ce qui est une qualité parfois), et je demanderai par exemple à CORUM une simulation comparant placement en direct vs. assurance-vie, et leur recommandation. Comme se sont leurs produits, s’ils ont vos informations, ils devraient pouvoir vous donner une réponse à peu près exact sur la performance nette de fiscalité.
Merci pour ces recommandations judicieuses.
Avez-vous identifié des AV autres que Spirit qui proposent des SCPI plus intéressantes ? Les versements sur Spirit sont limités à 50 % et depuis tout récemment il n’est plus possible d’effectuer des arbitrages sur Iroko Zen…
Ah zut, ils sont sans doute victimes de leur succès… Cela a déjà été le cas avec Remake Live chez Linxea Spirit 2 aussi…
Toujours sur le même contrat, il y a PERIAL Opportunités Europe (ex. PfO) qui est pas si mal, avec un historique assez long ( https://finance-heros.fr/avis-scpi/pfo/ ).
Et sinon, côté SCPI récente mais prometteuse, il y a Mistral Sélection qui est disponible avec Placement Direct ( SCPI Mistral Sélection : avis et analyse ). Il y a quelques temps ça n’était pas encore disponible en assurance-vie, mais à voir si ça n’a pas changé, ou si c’est prévu pour bientôt.
Bonjour,
Je me suis inscrite à l’assurance vie Linxea Spirit 2 récemment et je souhaite mettre des SCPI dans mon enveloppe. Au moment de la sélection, via un virement ponctuel ou via l’arbitrage, j’ai remarqué qu’il y a beaucoup de contraintes :
- via le virement ponctuel : il ne faut pas dépasser 50% du montant pour acheter des SCPI
- via l’arbitrage : pas de IROKO ZEN, Remake Live…
- dans l’avenant du contrat des conditions spécifiques pour les SCPI, il y a une “valeur de retrait en pourcentage du prix de souscription”. si je prends Activimmo en exemple, cette valeur est 89,40%.
Maintenant, je pense que c’est plus prudent de regarder un peu les autres assurances vie avant de mettre plus d’argent dans cette assurance vie si je veux toujours investir dans les SCPI.
Avez-vous le contrat des SCPI du Placement Direct Vie pour comparer “valeur de retrait en pourcentage du prix de souscription”? je ne l’ai pas trouvé sur internet. Je suis très preneuse des informations concernant les autres assurances vie.
Merci par avance pour vos retours.
Cette valeur de retrait est due aux frais de souscription de chaque SCPI. Elle sera donc globalement identique quelque soit l’assurance vie choisie.
Par exemple:
- Iroko, pas de frais de souscription, donc valeur de retrait 100%
- Épargne Foncière, 7,50% de frais de souscription, donc valeur de retrait 92,50%
Malgré son nom, les frais de souscription sont retirés à la revente dans le cadre d’une assurance vie. C’est donc 100% de ton investissement qui travaille pendant la durée et vous devrez vous acquitter de ces frais lorsque vous céderez vos parts de SCPI.
Je n’ai pas l’avenant pour les SCPI dans Placement Direct Vie, mais une chose à regarder pour les assurances vies , en plus des frais sur UC, c’est le taux de réversion des loyers. Chez Spirit 2, c’est 100%. Ce n’est pas toujours le cas (par exemple 85% chez Bourso si ma mémoire ne me joue pas des tours).
De plus dans divers articles, elle n’est pas réputée pour le choix en SCPI.
1 « J'aime »
Bonjour @Elisa et bienvenue sur notre forum !
Je confirme la réponse d’ @Octy , il s’agit des frais de souscription, qui ne se voient que dans la valeur de retrait.
Dans mon article sur les assurances vie et scpi (disponible ici) j’explique justement le fonctionnement des frais sur les SPCI en assurance-vie, avec Placement Direct en exemple.
1 « J'aime »
Merci pour votre réponse Octy. C’est très claire!
Merci Hadrien, je vais lire ce précieux article.
1 « J'aime »
Bonjour,
Je suis l’actualité du site depuis quelques mois et me décide enfin à rejoindre le forum. Merci pour toutes ces informations partagée !
J’ai, comme beaucoup visiblement, investi récemment sur IROKO ZEN via mon AV chez linxea spirit 2, et cherche à diversifier mes investissements en SCPI.
La SCPI Mistral sélection et la SCPI SofiDynamic sont désormais accessibles en assurance vie BoursoVie. Que faut-il en penser? Boursobank proposait notamment la prise en charge des 2% de frais d’entrée lors de l’achat en direct, comment savoir si cela est le cas en AV? La lecture du DIS n’est pas aisée pour moi, à quoi faut-il faire attention en particulier?
Merci par avance,
Stéphane
2 « J'aime »