Bonjour @Xela06 ,
Ok, merci pour ces éléments, j’y vois un peu plus clair.
Si je résume, vous avez acheté tout compris 58 500€ de parts qui valaient sans la décote à l’achat 81 000€, soit 22 500€ de gains sur 15 ans, et une décote sur le prix de part de 28% environ. Vos 22 500€ donnent 1 500€ par an si on divise par 15, et donc 1 500€/ 58 500, cela vous donne vos 2,56% de rentabilité.
Le prix de part d’Allianz Pierre est passé de 340€ à 320€ en 2024, ce qui correspond à une baisse de 5,88%. Si vous étiez en pleine propriété des parts, vous pourriez les revendre avec cette baisse (et les 10% de frais de souscription…). Mais comme votre démembrement est en cours, il faut trouver quelqu’un qui veut bien le reprendre, et vous risquez de devoir encore baisser votre prix pour trouver un acheter.
Donc en l’état actuel des choses, si vous revendez, cela fera moins que le 2,56% initial.
A côté de cela, votre crédit vous donne un effet de levier, et si le taux de distribution reste de 4,01%, vos 81 000€ génèrent 3 240€ par an. Pour 58 500€, cela donne un rendement de 5,55%.
Enfin, le 1,90% de CORUM avec Younited, c’est pour un prêt jusqu’à 3 ans. Le maximum de durée est de 7 ans, et alors le taux est de 3,90%, loin de votre 1,70%.
Ainsi pour résumer, si vous gardez votre investissement, vous avez encore 10 ans à tirer avec une rentabilité nette de fiscalité de 2,56% par an (puisque l’avantage de la nue propriété, c’est que la valeur correspondant à la décote n’est pas imposée), ce qui globalement correspond à un fonds euros correct ces temps-ci. Et en 2036, vous êtes à 5,55% (avant impôts).
Si vous sortez aujourd’hui, il faut voir combien l’acheteur est prêt à reprendre vos parts, mais en effet la rentabilité risque d’être dégradée. Et derrière pour que cela ait du sens, il faut vous investissiez dans un placement qui fait plus de 5,50% avant impôts à terme. Ce qui n’est pas loin du rendement cible d’un Iroko Zen aujourd’hui, même s’ils délivrent plus de 7% actuellement.
J’espère que cela vous aidera dans votre réflexion. A mon avis, le prix accepté par un acheteur va pas mal jouer dans l’intérêt de vendre ou pas.
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. Petite anecdote perso, mais le fait qu’il y a longtemps mon banquier BNP m’ait dit que les conditions du PEA étaient les mêmes partout (ce qui est bien évidemment faux en ce qui concerne les frais) m’a largement motivé à rejoindre l’aventure Finance Héros.
