Bonjour @StephaneH , ravi de vous accueillir ici !
Même si les SCPI sont des instruments naturellement diversifiés (notamment pour Iroko qui investit en Europe et différents types de bien), cela est toujours bien d’en rajouter une couche.
Qu’il s’agisse de Mistral Sélection ou de SofiDynamic, le choix n’est pas mauvais selon moi, puisque les deux font partie de mon classement des SCPI (disponible ici Meilleures SCPI : le classement et comparatif 2025 ! ).
Je ne suis pas client de BoursoVie donc je ne sais pas exactement ce que vous avez comme info. Ce qui est pas mal de regarder, c’est les frais de gestion annuels pris par BoursoVie, et s’ils vous reversent 100% des dividendes ou pas. Par exemple chez Fortuno, sur Transitions Europe je ne reçois que 85% des dividendes :
Dans le cas d’un investissement en direct sur une SCPI Européenne, ou partiellement Européenne comme Iroko Zen, il est possible d’avoir d’un crédit d’impôt couvrant les prélèvements à la source à l’étranger. Crédit qui n’est pas possible en cas d’assurance vie, doit-on donc subir une double imposition ?
Peu de personnes en parlent, pourtant il me semblerait que ce soit pertinent à prendre en compte pour comparer un achat direct ou en assurance vie.
Pourriez-vous expliquer ce mécanisme afin de comparer le rendement de l’achat en direct ou en assurance vie dans ce cas particulier ?
Par exemple le loyer d’Iroko Zen de septembre est de 1.24€ brut de fiscalité étrangère et 1.02€ net. Cela signifie t-il qu’en cas d’achat direct, en plus du loyer perçu de 1.02€ il est possible d’avoir un crédit d’impôt de 0.22€ ?
La France a des accords fiscaux avec la plupart des pays européens, visant justement à éviter une double imposition.
Là où c’est compliqué de comparer, c’est qu’il faut regarder au cas par cas, car comme vous l’avez souligné, il y a des SCPI européennes à 50%, d’autres à 100%, d’autres à 75%…
Enfin, retenez que selon moi, le plus gros avantage des SCPI européennes, c’est qu’il n’y a pas les prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus européens hors France.
J’espère qu’en lisant l’article mentionné ci-dessus cela sera plus clair pour vous. En revanche, la conclusion dépendant de la SCPI, de la situation fiscale propre à chaque investisseur (quelle TMI), et de décisions telles que perception des dividendes ou réinvestissement, il est impossible de répondre noir ou blanc.
À première lecture cela me semblait clair, mais en voulant reprendre votre exemple, il y a quelque chose qui m’échappe.
Prenons un exemple : un couple avec 2 enfants ayant un taux moyen d’imposition de 14%. Les revenus annuels nets du foyer sont de 60 000€ (après l’abattement forfaitaire de 10% car ils ne sont pas aux frais réels), auxquels s’ajoutent 10 000€ de revenus fonciers issus d’une SCPI 100% investie en Allemagne comme Novapierre Allemagne.
Ainsi, sur 70 000€ de revenus imposables, leur impôt sur le revenu (IR) est de 5 681 € soit un taux moyen d’imposition de 8,12% (5 681/70 000). Pour éviter la double imposition sur le revenu de leur SCPI, le couple recevra alors un crédit d’impôt calculé à partir de ce taux d’imposition moyen, soit 812€ (8,12% x 10 000€).
Vous indiquez un taux moyen de 14% dans le premier paragraphe, puis un de 8,12% par la suite.
Peut être parliez vous d’un Taux Marginal d’Imposition de 14% pour le premier (et non le taux moyen), et non le taux moyen ?
Cela semble être le cas si on se réfère au tableau de calcul.
Si c’est bien cela, et en l’appliquant à mon TMI et mon taux moyen, il est plus intéressant d’investir en direct que par une assurance vie de plus de 8 ans (donc avec uniquement prélèvements sociaux).
Oulah c’est dur de se replonger dans cet exemple plusieurs mois après avoir rédigé cet article .
En effet cela devait être la TMI, mais alors il faut prendre 11% et pas 14%… Il va falloir que je me repenche sur l’article !
Après quoi qu’il arrive, si vous un niveau d’imposition relativement faible et que vous évitez les prélèvements sociaux avec une SCPI européenne, il n’est pas étonnant que cela soit plus avantageux que via une assurance vie où vous avez soit 17,2% de prélèvements sociaux à régler, soit 24,7% une fois que vous avez dépassé l’abattement annuel sur les versements.
Ou si la différence entre votre taux marginal et taux moyen est inférieur aux prélèvements sociaux. Dans ce cas là le crédit d’impôt permet un prélèvement plus faible que les PS dus dans le cas d’une assurance vie.
Je trouve que ce serait un tableau de comparaison intéressant dans votre article sur les SCPI en assurance vies, car ce n’était pas évident, en tout cas pour ma part.
Ai-je raison de dire:
SCPI 100% Française, assurance vie plus attractive dans tous les cas après 8 ans, sauf si vous n’êtes pas imposable (dans ce cas cela revient au même).
SCPI Européenne, l’achat direct peut être plus intéressant dans certains cas, à calculer en fonction de votre TMI et taux moyen. Ce qui reste un pari si la différence n’est pas tranchée (instabilité de la CSG sur le long terme).
En effet cela devait être la TMI, mais alors il faut prendre 11% et pas 14%… Il va falloir que je me repenche sur l’article !
Il est peut être urgent d’attendre que les budgets soient votés.
Vous risquez d’avoir beaucoup d’articles à revoir (nouveau taux CSG, IFI, barème IR, etc.) ….
Malheureusement c’est assez compliqué de résumer à cela !
Il y a des cas où c’est plus intéressant pour l’investisseur d’acheter en direct pour pouvoir acheter ses parts de SCPI à crédit (et profiter d’une capacité d’endettement inutilisée), et comme le rendement est booster par l’effet de levier, il peut y avoir compétition entre rendement net via AV (sans le levier donc, mais avec une fiscalité plus légère) ou rendement net (avec levier) en direct.
Et il y a également le cas de l’achat en nue propriété avant la retraite, pour profiter des dividendes à la retraite, une fois qu’on a une TMI plus faible.
Le choix du bon schéma d’achat de SCPI n’est pas toujours évident .
Ces échanges sur le forum ont contribué à mon envie d’aborder le sujet des SCPI européennes, et notamment d’aborder la question SCPI européenne vs SCPI en assurance-vie.
Voici le lien vers la vidéo pour ceux qui sont intéressés ! :
Meilleures SCPI : le classement et comparatif 2025 ! ).
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