Décryptage SCPI

Immobilier
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Bonjour !

Plutôt que d’ouvrir plusieurs posts, je me permets de les réunir en une fois car ils traitent tous de la SCPI. J’ai pas mal de questions et j’ai du mal à y voir clair, votre aide sera donc précieuse pour bien comprendre :). D'avance, merci !

1/ Valeur de rachat sur Spirit 2 : la valeur de retrait est-elle identique à la valeur d’investissement - les frais de souscription ?

Voici l’exemple de la réponse de Linxea :

« Voici une illustration pédagogique pour la SCPI Transitions Europe sur le contrat Spirit :

  • Valeurs de référence : Le prix de souscription en direct est de 202 € par part, tandis que la valeur de retrait s'établit à 181,80 € (soit environ 90 % du prix de souscription).

  • Application des frais : Pour un versement de 10 000 €, des frais d'investissement de 8 % s'appliquent (soit 800 €), ce qui porte le versement net à 9 200 €.

  • Acquisition des parts : Le nombre de parts acquises est calculé ainsi : 9 200 / 181,80 = environ 50,6 parts.

  • Prix de revient : Dans cette configuration, le coût réel d'une part pour vous revient à environ 197,62 € (10 000 / 50,6). »

2/ Liquidité de la SCPI par le biais de l’assurance vie :

  • Certains assureurs ont récemment indiqué cette information (blocage temporaire) dans leur contrat quand d’autres n’ont pas produit d’annexe spécifique sur le sujet. On dit souvent que l’assureur est dans l’obligation d’assurer la liquidité des parts qu’il achète lui pour le compte de ses clients. C’est aussi l’intérêt de passer par l’assurance vie et de rémunérer l’assureur (si je ne dis pas de bêtise) : https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/08/SPK_SCPI_VAR_GLOBAL_EURO_SCPI_Linxea_20260302_VDEF.pdf.

  • J’ai entendu dire que la SCPI PFO2 pourrait ne plus assurer la liquidité de la SCPI en passant d’une SCPI à capital variable à une SCPI à capital fixe. Cela pourrait également impacter les épargnants ayant souscrit par le biais d’un contrat d’assurance vie ? Placements : Perial devrait suspendre la variabilité du capital de deux SCPI

3/ Certaines SCPI imposent un réinvestissement des dividendes dans de nouvelles parts et non vers un fonds euro.

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Si j’achète initialement 10 parts et qu’au bout de 10 ans le nombre de parts a augmenté par le réinvestissement des dividendes, je suis susceptible de récupérer cette plus value au moment de la vente ? C’est un moins sécuritaire que le réinvestissement sur un fonds euro mais potentiellement plus rémunérateur.

Si le prix de la part baisse dans le temps, j’aurai davantage de parts, s’il augmente, j’aurai plus de parts mais un peu moins que si le prix était resté stable. Au final, dans les trois cas de figure (stabilité de la valeur de la part, augmentation, baisse), le résultat est le même.

4/ Rendement

Je crois avoir lu que certaines SCPI avaient baissé la valeur de leur part sans que le rendement n’en soit affecté pour les épargnants. Si les rendements sont toujours là ils peuvent baisser s’ils sont versés sur une assiette plus faible ?

5/ Frais liés à l’investissement en SCPI par le biais de l’assurance vie

J’en conclus que pour une même SCPI, selon l'assureur, les frais de souscription et de gestion internes varient.. Par exemple sur Iroko Zen, 2% environ de frais de gestion chez Placement direct patrimoine contre 14% chez Spirit (et je parle bien des frais de gestion propres à la SCPI et non du contrat d’assurance vie) : voir pièce-jointe.

6/ Réinvestissement des dividendes à 100% ou non

Sur le contrat Linxea Avenir où l'assureur ne reverse que 85% des loyers dans le cas des SCPI, les 15% retenus sont-ils définitivement perdus pour les épargnants ?

7/ Opportunité

Le moment (inflation possible) vous paraît-il bien choisi pour investir en SCPI ?

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Bonjour,

L'écart des frais de gestion pour Iroko zen me paraît énorme. Une SCPI sans frais de souscriptions ne peux pas fonctionner avec seulement 2% de frais de gestion.

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Bonjour @Petitinvestisseur ,

Je vais tâcher de répondre au mieux, rapidement, sur les différents points.

  1. Pour une SCPI avec des frais de souscription, la valeur de rachat correspond au prix de la part moins les frais de souscription. Et dans le cadre d'une assurance-vie, il est fréquent que les frais soient plus faibles qu'en direct.

  2. Oui une AV est censé assurer la liquidité. Mais certaines ne le font pas sur les SCPI en difficulté, de ce qui se dit sur internet. Oui il y a des SCPI en difficulté qui passent de capital variable à capital fixe. Par exemple les SCPI de Praemia REIM. Ce sont typiquement les SCPI avec de gros délais d'attente, et où il n'est pas sûr que l'assureur assure la liquidité.

  3. Si vous acheter 100 parts qui valent 1 000€, à 5% de rendement, avec des dividendes réinvestis en parts. Cela donne un 100 000€ x 5% = 5 000€, soit 5 parts.

Si le prix des 5 parts est stable, vous avez gagnez 5 parts, à 5 000€. Si le prix des parts baisse à 800€, vos 5 parts ne valent plus que 4 000€. Donc c'est comme si votre dividende avait diminué. A l'inverse, si le prix de part passe à 1 200€, vos 5 parts valent 6 000€.

  1. Je ne sais pas ce que vous avez lu, mais à mon avis c'est juste des maths.

Une SCPI ça touche des loyers. Les loyers restent généralement assez stable.

Un rendement c'est : loyers-dividendes / prix de part.

Si 1 part de SCPI à 1 000€ verse 50€ de dividendes, elle a 5% de rendement.

Si elle baisse son prix de part à 800€, vous touchez toujours 50€ de dividendes (vraisemblablement), ce qui donne toujours un rendement de 5% si vous avez acheté vos parts à 1 000€, mais ce qui donne un rendement à 6,25% pour quelqu'un qui achète sa part à 800€.

  1. Je suis sûr que vous confondez quelque part. Iroko Zen c'est 14,4% de frais de gestion prélevés sur les loyers. Il peut y avoir des frais de gestion additionnels du contrat d'assurance-vie, mais pas moins.

  2. Les 15% prélevés c'est dans la poche de l'assureur, vous ne les reverrez pas. C'est comme des frais de gestion

  3. Si il y a vraiment de l'inflation, la BCE peut vouloir la contrôler avec une hausse des taux, ce qui met le marché immobilier en difficulté en général au niveau des prix. Donc une nouvelle SCPI, qui collecte beaucoup, achète avec des prix plus faibles, mais touche sans doute le même niveau de loyers, donc son rendement est plus élevé. C'est ce qu'on voit depuis 2022 sur les nouvelles SCPI déjà. Une SCPI déjà constituée, si la valeur de ses biens baisse, elle doit baisser son prix de part, et donc une potentielle moins value en cas de revente. Mais si vous ne revendez pas, vous profitez du rendement, et vous pouvez attendre que les prix remontent plus tard.

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Bonjour,

Merci pour votre retour !

Moi aussi ça m’étonne. Pas lorsque l’on regarde le document que j’ai mis en pièce jointe on voit que les frais sont variables selon la SCPI. Or s’il s’agissait des frais de gestions du contrat d’assurance vie, ils seraient identiques non ?

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Un grand merci d’avoir répondu à chacune de mes questions qui donne un super éclairage, merci !

1/ J’en conclus donc que l’exemple que m’indique Linxea Spirit sur la SCPI Transitions Europe revient à dire que la valeur de rachat = valeur de de l’investissement - frais de souscription. Dans l’exemple d’un versement de 10 000 euros, Linxea semble expliquer que l’achat par le biais de l’assurance vie permet d’acheter plus de parts qu’en direct.

2/ On se demande du coup s’il est si intéressant d’investir en SCPI par le biais d’une assurance vie, si certains assureurs assurent la liquidité, d’autre part. Ça a l’air de dépendre plus de la position de l’assureur plutôt que d’une réglementaire claire non ? Comment peut-on être sûr de l’assureur en fin de compte ?

3/ Donc le réinvestissement en parts des dividendes n’est pas moins bien que sur un fonds euro ? La plus value potentielle sera récupérée le jour de la vente

J’avais en tête que rendement = dividendes totaux de la SCPI / nombre de part

4/ Ah de ce que je comprends les dividendes sont calculés sur le prix de la part initial ! Ainsi même si le prix de la part baisse, le rendement continue à être calculé sur le prix de la part initial !!

5/ En tout cas je retiens que pour les frais de souscription ceux-ci varient, eux, selon l’assureur !

7/ Difficile donc de savoir si c’est le bon moment pour investir..

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Concernant le point 3/ si le prix de la part baisse à 800 euros, je percevrai toujours 5000 euros puisque le rendement est calculé sur la base du prix de la part initial (1000 euros). Ces 5000 euros me permettront d'acquérir plus de parts que si le prix était resté stable (6,25 parts). C'est, en cas de vente, où mes 5000 euros ne vaudront finalement plus que 4000 euros car on multipliera la valeur de part x le nombre de parts détenues - les frais de souscription afin d'avoir la valeur de retrait.

Ainsi, sur 1 an :

Cas 1 : stabilité du prix de la part (1000 euros).

Les 5000 euros de dividendes permettent d'acheter 5 parts de plus. En cas de revente (hors frais de souscription), mon patrimoine s'élève à 105 parts x 1000 euros la part soit 105 000 euros

Cas 2 : prix de la part qui baisse à 800 euros.

Les 5000 euros de dividendes permettent d'acheter 6,25 parts de plus. En cas de revente (hors frais de souscription), mon patrimoine s'élève à 106,25 pars x 800 euros la part soit 85 000 euros.

@Hadrien le raisonnement est bon ?

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1/ Je ne vois pas pourquoi passer par l'AV permettrait d'acheter plus de parts qu'en direct. Il faut leur demander de préciser.

2/ C'est juste que le monde n'est pas tout blanc ou tout noir. Ca n'est pas parce que les monopoles sont interdits que ça n'existe pas. Ca n'est pas parce que Kerviel n'avait pas le droit de faire ce qu'il a fait qu'il ne l'a pas fait. Donc oui un assureur est censé assurer la liquidité, et la plupart du temps il le fait.

3/ C'est une question de choix, de ce que vous voulez faire, il n'y a pas de réponse unique.

7/ C'est comme pour tout en finance, personne n'a de boule de cristal. J'ai des parts de SCPI Iroko Zen qui me rapporte plus de 7% par an sur mon contrat Linxea Spirit 2, et j'en suis content. C'est mieux selon moi qu'un livret A à 1,5%, surtout que j'ai déjà ce qu'il faut dessus. Chacun a une sensibilité au risque différente, mais si vous voulez de la rentabilité en finance, il faut prendre des risques, c'est la règle, c'est comme ça.

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Bonjour,

Et merci pour le détail de vos réponses !

Pour ce qui est du premier point, voici la réponse de Linxea sur le détail du calcul sur Transition Europe par le biais de l’assurance vie Spirit 2 :

Exemple versement de 10 000€ :

- Versement 10 000€ - frais d'entrée 8% = 9200€ à investir.

- Investissement à la valeur de retrait de la SCPI, soit à ce jour 181.80€ (au lieu de valeur de souscription actuelle à 202€).

- Acquisition des parts : Le nombre de parts acquises est calculé ainsi : 9 200 / 181,80 = environ 50,6 parts.

L’investissement se fait à la hauteur de la valeur de retrait.

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@hadrien Sur ce point-là, ma compréhension est correcte ?

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Oui ta compréhension est correcte. Via Spirit 2, Linxea acquiert les parts à la valeur de retrait (181,80€) et non au prix de souscription (202€). Tes 9 200€ nets donnent bien ~50,6 parts.

En achat direct, 10 000€ te donneraient 49,5 parts à 202€, dont la valeur immédiate serait 49,5 × 181,80 = ~9 000€, soit ~10% de frais implicites intégrés dans le spread. Avec les 8% de frais AV et l'achat à la valeur de retrait, tu es légèrement gagnant.

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Je comprends oui, merci :slight_smile:

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@Mathieu et sur ce point-là, ai-je bien compris aussi ?

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Oui le calcul est bon. T'as bien compris l'essentiel : plus de parts quand le prix baisse, mais ton patrimoine total recule quand même parce que chaque part vaut moins. 85 000 vs 105 000€, c'est juste.

Petit bémol : l'hypothèse que tu touches toujours 5 000€ de dividendes même si le prix de la part baisse est une simplification. En pratique, une baisse de valeur de part reflète souvent une baisse des revenus locatifs sous-jacents, donc les distributions peuvent aussi diminuer dans le même temps.

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Merci beaucoup ! Oui effectivement je comprends qu’en cas de baisse du prix de la part la valorisation du patrimoine et donc les dividendes associés peuvent être amenés à baisser.