j’ai pu constater que certains contrats d’assurance vie prévoyaient un rachat sur SCPI valorisé à hauteur de la valeur de retrait quand d’autres proposent un rachat équivalent à la valeur de retrait ou à la valeur de réalisation selon le choix de la société de gestion (exemple : Linxea Avenir : voir annexe). C’est aussi le cas de Placement direct patrimoine qui m’a indiqué que le rachat s’effectuerait à la valeur de retrait ou de réalisation.
À l’inverse, Spirit 2 propose un rachat à hauteur de la valeur de retrait uniquement. N’est-ce pas une meilleure sécurité ?
Effectivement, c’est un détail technique qui peut faire la différence.
En bref, oui, à première vue, une clause de rachat à la seule valeur de retrait est plutôt plus protectrice pour l’épargnant.
Pourquoi :
la valeur de retrait correspond au montant normalement récupéré lors de la revente d’une part de SCPI, en pratique le prix de souscription diminué des frais d’entrée pour les SCPI à capital variable
Pour rappel, le remboursement des parts d’une SCPI à capital variable se fait à la valeur de retrait déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
la valeur de réalisation est autre chose : l’AMF la définit comme la valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle on ajoute notamment la trésorerie et les créances, puis on déduit les dettes. Elle est donc plus proche d’une valeur patrimoniale de référence que d’un prix de rachat “normal”.
Du coup, si un contrat prévoit un rachat :
uniquement à la valeur de retrait, la règle est plus lisible et plus favorable à la prévisibilité ;
à la valeur de retrait ou à la valeur de réalisation selon le choix de la société de gestion, vous avez une incertitude supplémentaire, et potentiellement un prix de sortie moins bon si la valeur de réalisation est inférieure à la valeur de retrait.
Donc sur le principe, oui, Spirit 2 me semble offrir une meilleure sécurité contractuelle sur ce point précis.
La nuance importante, c’est que cette “meilleure sécurité” ne veut pas dire absence de risque :
la valeur de retrait peut elle-même baisser si le prix de souscription est revu à la baisse ;
et en période de tension de liquidité, « l’environnement SCPI » peut se dégrader fortement. L’* ASPIM rappelle d’ailleurs qu’un mécanisme de fonds de remboursement peut prévoir un prix avec décote par rapport à la valeur de réalisation dans certains cas.
Si je comprends bien même en cas de valeur de rachat équivalente à la valeur de retrait il peut y avoir une décote de la valeur de retrait dans des cas exceptionnels. La valeur de retrait a donc une protection limitée.
@antoine J’ai vu que vous aviez rédigé un article à propos du contrat d’assurance vie Garance épargne. savez-vous, sur le contrat Garance épargne, à quelle valeur de rachat s’effectuent les retraits sur l’assurance vie en cas d’investissement sur SCPI ? Je ne réussis pas à trouver de document et en posant la question à l’assureur je n’ai pas d’éléments non plus.
Garance propose également un contrat via Placement direct où les rachats se font à hauteur de la valeur de retrait ou de réalisation.
Par ailleurs, je recherchais une assurance vie permettant d’accéder à Transition Europe mais c’est assez compliqué.
C’est un peu compliqué d’avoir une réponse précise car la règle peut varier selon les contrats. Et surtout, elle peut aussi être différente selon les SCPI au sein d’un même contrat, si les supports font l’objet de conditions spécifiques.
Je n’ai pas trouvé l’information dans la notice du contrat. Donc elle doit être l’avenant spécifique aux SCPI ou le DIC de chaque SCPI.
Concernant Transitions Europe, je sais que vous pouvez la trouver sur Fortuneo Vie ou Linxea Avenir 2 et Linxea Spirit 2. Avec une préférence pour Linxea qui reverse bien 100% des loyers. Et ils sont capitalisés sur le fonds euro pour les deux contrats.
D’ailleurs, leur site contient toutes les informations sur la valeur de rachat :
Valeur de retrait : 181,80 €
Valeur de réalisation : 175,37 €
Prix de souscription : 202 €
Et pour l’investissement en assurance-vie, la page précise aussi :
Donc, pour Transitions Europe sur Linxea Avenir 2 / Suravenir, la sortie se fait bien à la valeur de retrait. Et pour Spirit 2 / Spirica ils précisent la pénalité pour un désinvestissement avant 3 ans.
J’imagine que passé ce délai, c’est la valeur de retrait qui s’applique mais il faudrait avoir l’avenant spécifique pour confirmer.
Merci pour tous ces éléments ! Voici le seul élément transmis par l’assureur concernant l’investissement sur Iroko zen via Garance Épargne. Le DICI transmis est le DICI générique d’Iroko zen.. je n’ai pas plus d’éléments..
L’assureur indique que le rachat s’effectue sur la valeur de la part et le nombre de parts. Mais je ne sais pas ce que ça veut dire..
L’annexe concernant l’investissement sur les SCPI chez Spirit indique, par exemple sur Transitions Europe, une valeur de retrait égale à 90% du prix de souscription. Je ne comprends pas trop, pourquoi y-a-t-il une décote de 10% alors que les frais de souscription ne sont que de 8% ?
L’avenant précise que l’assureur peut bloquer temporairement les rachats et appliquer les futures réglementations pour limiter la liquidité. Je ne sais pas dans quelle mesure cette information doit rentrer en ligne de compte dans le choix d’investir ?
C’est un point qui perturbe souvent, mais les deux notions ne coïncident pas forcément parfaitement.
En pratique :
le prix de souscription est le prix payé pour entrer ;
la valeur de retrait est la valeur servant de base à la sortie dans certains contrats ou certaines SCPI ;
elle n’est pas toujours égale à “prix de souscription moins frais affichés” de façon parfaitement intuitive.
Pourquoi l’écart peut exister :
les 8 % peuvent être des frais exprimés hors taxe ou selon une base différente ;
la valeur de retrait peut intégrer une convention contractuelle propre à la SCPI ou au contrat ;
ou simplement un mode de calcul arrondi / normalisé par la société de gestion.
Donc une décote de 10 % alors que les “frais de souscription” annoncés sont de 8 % n’est pas forcément incohérente.
Mais cela montre surtout une chose : la bonne référence pour l’investisseur n’est pas le taux de frais affiché, c’est la valeur réellement retenue à la sortie.
Oui, c’est un point à garder en tête, mais rien d'exceptionnel : pour les SCPI en assurance-vie, c'est une clause standard qui sert surtout à rappeler que :
la SCPI est un actif peu liquide ;
l’assureur ne peut pas garantir une liquidité parfaite en toutes circonstances ;
et si le marché se tend ou si la réglementation évolue, les rachats peuvent être ralentis, encadrés ou temporairement suspendus.
Merci beaucoup pour toutes ces explications très détaillées (comme toujours ).
J’ai interrogé Linxea sur le sujet des frais de 8% à la souscription et de la décote de 10%.
« Voici une illustration pédagogique pour la SCPI Transitions Europe sur le contrat Spirit :
Valeurs de référence : Le prix de souscription en direct est de 202 € par part, tandis que la valeur de retrait s'établit à 181,80 € (soit environ 90 % du prix de souscription).
Application des frais : Pour un versement de 10 000 €, des frais d'investissement de 8 % s'appliquent (soit 800 €), ce qui porte le versement net à 9 200 €.
Acquisition des parts : Le nombre de parts acquises est calculé ainsi : 9 200 / 181,80 = environ 50,6 parts.
Prix de revient : Dans cette configuration, le coût réel d'une part pour vous revient à environ 197,62 € (10 000 / 50,6). »
Dois-je en conclure que la valeur de retrait = valeur de la part - frais de souscription de 8% (ou 10% ?)
Eux m’indiquent qu’en direct les frais de souscription sont de 10% mais que par le biais de l’assurance vie ils sont de 8%. Le mode de calcul s’effectue bien sur le prix de la part en direct mais l’achat par le biais de l’assurance vie permet d’acquérir un plus grand nombre de parts.
Pour ce qui est de l’annexe, disons que certains assureurs ont récemment indiqué cette information dans leur contrat quand d’autres n’ont pas produit d’annexe spécifique sur le sujet. On dit souvent que l’assureur est dans l’obligation d’assurer la liquidité des parts qu’il achète lui pour le compte de ses clients. C’est aussi l’intérêt de passer par l’assurance vie et de rémunérer l’assureur (si je ne dis pas de bêtise).
@Antoine Aucun impact des frais de souscription pour l’achat de parts de SCPI donc ?
Par ailleurs certaines assurances vie proposent un réinvestissement en nouvelles parts et non sur un fonds euro. En soi est-ce que cela est gênant car les dividendes seront potentiellement récupérés lors de la vente des parts ?
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