Bonjour
J ai un statut de LMNP qui aura 10 ans en 2026. Je souhaitais faire une donation partage à mes enfants qui ne souhaiteront pas conserver cette maison. Est il envisageable de determiner une estimation et une vente du même montant quelques mois plus tard pour purger la plus value ? J ai lu un article d’un congrès notarial sur ce
Merci
Bonjour @Robin et bienvenu,
Sur le papier, il est en effet légal de :
Donner un bien immobilier (ou des droits immobiliers) à ses enfants,
Puis que les enfants vendent ce bien ultérieurement.
Dans ce cas, la plus-value est calculée chez les donataires, à partir de la valeur retenue pour la donation (et non votre prix d’achat initial). Cela peut effectivement réduire, voire annuler la plus-value imposable, si la valeur de donation est proche du prix de vente.
C’est sans doute ce que vous avez lu dans l’article du congrès notarial.
Là où la situation devient risquée, c’est si l’administration fiscale considère que :
la donation a été faite uniquement dans le but d’éluder l’impôt sur la plus-value,
et que la vente était déjà décidée ou quasi certaine au moment de la donation.
Dans ce cas, l’administration peut invoquer l’abus de droit fiscal (article L64 du LPF).
Les points qui peuvent poser problème :
Donation suivie d’une vente très rapide (quelques semaines ou quelques mois)
Prix de vente strictement identique à la valeur de donation,
Mandat de vente signé avant la donation,
Négociations avec l’acheteur déjà avancées,
Mention explicite de l’objectif fiscal dans les échanges.
Si l’abus de droit est retenu, la donation est « neutralisée » fiscalement. Et surtout, la plus-value est recalculée comme si vous aviez vendu vous-même, avec pénalités à la clé.
En LMNP, vous relevez de la plus-value des particuliers, même après 10 ans d’exploitation.
Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans la plus-value (contrairement au LMP).
Donc la stratégie donation → vente est théoriquement pertinente, mais doit être très bien sécurisée
Pour limiter le risque :
Faire estimer le bien sérieusement (notaire + éventuellement expert indépendant/ plusieurs agences immobilières),
Éviter toute promesse, compromis ou mandat de vente avant la donation,
Laisser un délai raisonnable entre donation et vente. Pas de règle écrite, mais plusieurs mois, voire années réduisent fortement le risque,
Ne pas caler artificiellement le prix de vente sur la valeur de donation « à l’euro près ».
Bref, elle est juridiquement possible. Mais le fisc n’est pas dupe et pourra vous taper sur les doigts s’il voit uniquement une opération d’optimisation fiscale.
Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse
Très bonnes fêtes de fin d’annee
Cordialement
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