Bonjour,
Passe à un prix de l’immobilier qui ne cesse de croître et à des taux d’intérêt élevés plusieurs communautés d’agglomération font la promotion des logements bail réel et solidaire (BRS).
Cette solution permettrait à déménage modestes ou à revenus modérés d’accéder à la propriété sans habiter trop loin des zones d’activité et permet d’avoir une mixité sociale permettant d’éviter une ghettoïsation.
Les coûts sont 30 à 50 % moins cher que dans le neuf.
Il faut cependant répondre à un plafond au niveau du revenu fiscal de référence.
Il me semble qu’on ne peut pas le faire louer.
Pour ce qui est de la vente il faut le vendre à une personne qui répond à ce plafond de revenu fiscal de référence, idem pour l’héritage. Si je ne me trompe pas, on peut continuer à y vivre quel que soit son revenu une fois acheté. Accession avec une partie en PTZ (prêt à taux zéro).
Les moins : on doit payer une redevance foncière, le bail dure 99 ans maximum mais peut être renouvelé.
Personnellement je reste sceptique face à cela sur ce type d’investissement (même si mes parents le sont bien moins). Cela me fait penser au fait comme si on achetait un mobil-home en réduction tout en étant sur un parking payant réservé avec abonnement longue durée.
Plusieurs villes propose des BRS parfois ce sont des anciens bâtiments qui sont rénovés pour cet usage. J’ai vu des projets de bar d’immeuble des années 60 proposer à la vente une fois rénovée.
Je reste dubitatif aussi sur la liquidité…
À voir si cela est une porte de Pandore ou pas…
Bonjour @AdrienP,
Effectivement, plusieurs contraintes du BRS font qu’il faut clairement le dissocier de l’achat d’une résidence principale “classique”.
Le principe est simple :
Cette dissociation bâti / foncier permet de réduire fortement le prix d’achat.
Mais je vois 3 problèmes principaux :
- Cela doit être votre Résidence Principale.
- Vous n’avez pas le droit de le louer librement. Comme un locataire qui veut faire du Airbnb et doit demander l’autorisation à son propriétaire…
- Vous payez à vie la redevance foncière. Elle est généralement de 1€ à 3€/mois/m². Pour un 70m² cela fait de 70€ à 210€/mois. Ce n’est pas négligeable. Et surtout, nous manquons de recul pour savoir comment cette redevance va évoluer dans le temps.
Cela me rappelle fortement ce qui est en place en Chine : vous achetez le logement mais vous n’êtes jamais propriétaire du terrain. C’est l’État qui le loue aux promoteurs immobiliers.
Niveau revente et héritages, plusieurs points sensibles :
Le prix de revente est calculé selon une formule qui prend en compte :
Donc la plus-value est limitée. Et surtout, en cas de succession :
Autre limite : une fois propriétaire, vos revenus peuvent augmenter sans problème. Les plafonds ne sont vérifiés qu’à l’entrée dans le dispositif. Et en N-2. C’est pas mal pour les jeunes actifs mais pas sûr que les banques les suivent s’ils sont en poste depuis moins de 2 ans…
Mais au niveau patrimonial, le BRS n’a aucun intérêt. La plus-value est limitée, le nombre potentiel d’acheteurs également car il faut respecter le plafond de revenu. La revente sera donc sûrement plus lente. D’autant plus qu’il faut que l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) donne son accord. Toutefois, le dispositif à quand même le mérite de limiter la spéculation, et réduit donc le risque de perte importante. Le bien étant déjà “décoté” au moment de l’achat.
Enfin, d’un point de vue psychologique, j’ai l’impression que l’on n’est pas totalement propriétaire. C’est là que la comparaison avec le mobil-home est en effet pertinente. Je n’imagine pas être locataire à vie et sous assistance de l’État.
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Bonjour Antoine,
Vous avez bien résumé et les avantages et limites.
Aucun intérêt patrimonial. Personnellement cela ne me tente pas. Après certains auront peut être un avis différent. En tout cas le bâti perd de la valeur avec le temps mais pas le terrain (en principe). Sans terrain, l’intérêt patrimonial est quasi nulle je trouve.
En GB il me semble qu’il y a aussi ce système.
Et le BRS est différent du démembrement (je n’imagine même pas un démembrement sur un BRS a quel point ce serait un casse-tête administratif).