Bonjour à tous, nouveau sur le forum je suis à la recherche de quelques réponse pour démarrer l'activité.
Il s'agit d'un bien de la valeur de 350K qui a besoin d'une rénovation assez lourde pur environ 120K. Je prévois d'en faire ma résidence secondaire et de la louer en meublé de tourisme quand je ne suis pas la pour disons 8K de revenues / an et des charges d'exploitations de 2K/an. Je pensais faire du LNMP au réel mais avec l'Art 84 de la loi des finances 2025 (réintégration des amortissements dans le calcul de la PV) cela semble beaucoup moins intéressant en particulier pour une revente sous 10 ans (mon objectif). Les différentes simulations me permettent d'amortir 15K/an selon les hypothèses (valeur du terrain, vétusté des éléments...) ce qui est largement trop élevé pour effacer les 6K/an des revenues nettes. Par contre l'amortissement consommé sur 10 ans (150K) va être entièrement intégré dans le calcul de la PV avec des pertes vs le micro BIC de quelques dizaines de milliers d'euros.
En navigant d'un site à l'autre j'ai cru comprendre que j'ai 2 options pour réduire l'amortissement au besoin réel et donc minimiser la fiscalité sur la PV
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Ne pas comptabiliser les travaux (120K) et ramener l'amortissement à des valeurs plus bas, vers le 8K. Les factures serviront le jour de la vente à justifier un prix du bien plus élevé pur le calcul de la PV (PV=Prix de vente - ((prix achat-amortissements)+travaux)
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Amortir au prorata de la disponibilité du bien en location, c.à.d. enlever de l'amortissement les périodes de mon utilisation personnelle
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Amortir uniquement les travaux et les frais d'acquisition car le bâti vieux (50 ans) et en mauvais état je peux choisir de ne pas l'amortir
Des commentaires, des conseils? Merci d'avance
Bonjour Aldo,
Il me semble que, heureusement, seuls les amortissements effectivement "utilisés" seront réintégrés. Les amortissements qui apparaissent dans votre bilan mais ne sont pas utilisés pour réduire vos impôts ne semblent pas comptés. Tout ce que j'ai trouvé à ce sujet est que la question des ARD (Amortissements Réputés Différés) ne serait à ce jour pas confirmée au BOFIP, mais que les professionnels s'accordent à dire qu'ils ne seraient pas réintégrés.
Merci Michel pour ta réponse!
Pour moi non plus ce n'est pas si clair ce que "non utilisés" ça veut dire. S'agit il du restant de ton bien à amortir (donc pas utilisé) ou bien de la partie inscrite au bilan et pas utilisé pour éponger les bénéfices (les ARD)... je me méfie, dont ma question. Tu en pense quoi des différentes options 1, et 3 pour réduire l'amortissement et anticiper toute discussion ?
Pour moi, non utilisés signifie des amortissements apparaissant au bilan mais dépassant les revenus dont ils pourraient être déduits. Dans ton cas, 15k€ au bilan, mais seulement 8-2=6k€ de revenus dont ils pourraient être déduits, donc chaque année, 6 k€ de revenus annulés par les amortissements ou d'amortissements réalisés sur les 15 "prévus", et 15-6=9k€ reportés pour les années suivantes, qui s'accumulent dans la rubrique ARD.
A la revente, si la LMNP s'arrête, ces ARD ne devraient pas être imposables suivant les règles fiscales normales. Mais si l'acheteur poursuit la LMNP, c'est beaucoup moins clair...
Ne pas oublier non plus la possibilité que dans 10 ans, à la revente, les règles aient changé en bien ou en mal....
Bon, merci j'ai relu les documents administratifs et, même si faible le risque d'une requalification existe... je pense que vais chercher de minimiser ce risque en réduisant au minimum l'amortissement (valeur du terrain et ventilation sur les postes plus 'longs').
Merci encore pour ton temps
En ce qui concerne les différentes options, le 1. me paraît sans objet : si j'ai bien compris, à la revente, la question de la réintégration des amortissements n'apparaît qu'à la fin du calcul. On calcule la plus value normalement, prix de vente - (prix d'achat + travaux), et seulement ensuite on regarde s'il y a des amortissements à y réintégrer. Donc on a intérêt à justifier un max de travaux à leur valeur totale, tandis que si on compte sur une réduction de l'amortissement en ne les comptant pas, ça fera toujours moins de réduction de la PV que ces travaux.
Pour le 3., perso, j'amortirais tout. Je pense que la logique entrepreneuriale doit primer : on acquiert un outil de production, on le fait produire et avec ce que ça rapporte, on amortit son acquisition. Quand on revend, ce qu'on perçoit en plus de la valeur non-encore amortie est le profit. Dans l'ensemble, les règles fiscales et autres respectent cette logique, si bien qu'on risque moins quand on s'y conforme aussi, même quand ces règles sont incertaines.
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Le point crucial dans ton cas : avec 15K d'amortissements/an et seulement 6K de revenus nets, tu vas générer massivement des ARD. En pratique, ce sont ~60K d'amortissements vraiment "consommés" sur 10 ans, pas 150K comme tu le crains. Si la position des pros se confirme (ARD non réintégrés), l'impact à la revente est bien plus limité.
Ça soulève une vraie question : est-ce que le LMNP réel vaut le coup ici ? En meublé tourisme le micro-BIC c'est 71% d'abattement, donc sur 8K tu n'es imposé que sur ~2 300€/an. L'économie fiscale du réel vs micro-BIC est assez faible dans ton cas, pour beaucoup plus de complexité comptable et un risque à la revente.
Pour l'option 2 (prorata nuitées), c'est techniquement faisable mais tiens un journal rigoureux des nuitées location vs perso, sinon un contrôle sera dur à défendre.
Ma compréhension est plutôt 30% si pas classé et 50% si classé, avec la peine et le cout du classement. C'est la 1ere fois que j'entends 71%.