Nantes semble clairement tendu côté rendement — le ratio prix/loyer semble moyen et d’après plusieurs agents immo il y a toujours une forte tension, mais les locataires sont plus exigeants.
Saint-Nazaire m’intrigue : marché moins cher à l’achat, très forte tension locative, a priori liée aux Chantiers de l’Atlantique, mais aussi une dépendance forte à un seul bassin d’emploi (risque en cas de coup dur industriel).
Question pour ceux qui ont investi ou étudié le secteur : est-ce que vous arrivez à sortir du rendement net correct (LMNP ou nu) sur quelles villes ? avec quelles stratégies? Et côté fiscalité, vous partez plutôt LMNP réel ou micro-foncier sur ce type de biens ?
Bonjour Franck, concernant Nantes, je nuancerais ce constat. Les prix ont connu une baisse significative ces deux dernières années, ce qui crée aujourd'hui de vraies opportunités dans une ville très étudiante et économiquement forte.
En revanche, je partage votre analyse pour Saint-Nazaire. La tension locative est réelle, mais la forte dépendance au bassin d'emploi des Chantiers de l'Atlantique constitue un risque qu'il ne faut pas négliger.
Pour rester sur Nantes, il est possible d'obtenir de bons rendements nets, notamment sur les petites surfaces (T1/T2). La baisse du marché offre des marges de négociation plus intéressantes, ce qui permet d'améliorer la rentabilité. En revanche, la sélection du bien est essentielle. Il faut être bien accompagné pour identifier les bons projets.
Côté stratégie, je privilégie clairement la location longue durée en LMNP au réel. À mes yeux, c'est le régime fiscal le plus intéressant. Il permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, etc.) mais surtout d'amortir comptablement le bien immobilier et le mobilier. Ces amortissements viennent réduire le résultat imposable, ce qui permet, dans de nombreux cas, de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant plusieurs années, tout en continuant à percevoir des revenus locatifs.
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Sur la périph nantaise, Rezé et Saint-Herblain méritent aussi le coup d'oeil, prix encore en dessous de Nantes centre et tension locative portée par toute l'agglo.
Côté fiscalité, LMNP réel sans hésiter si c'est du meublé. L'amortissement change vraiment la donne par rapport au micro, et le micro-foncier c'est pertinent seulement si les loyers annuels sont faibles et les charges basses, c'est rarement le cas en pratique.
Pour comparer la tension locative et les prix au m² entre communes, j'utilise Lybox (https://www.lybox.fr), ça permet d'objectiver avant de se déplacer.
Merci pour ces retours.
Deux questions pour aller plus loin.
Sur le choix de la ville — au-delà du rendement brut, quels critères vous font vraiment trancher entre deux communes ? Je pense à la vacance locative réelle, la dynamique emploi/démographie sur 5-10 ans, les projets de transport ou d'aménagement à venir... mais je suis curieux de savoir ce que vous regardez en premier et ce qui, à l'inverse, est un vrai signal d'alerte pour écarter une ville.
Sur la stratégie — comment vous la choisissez en fonction, à la fois, de la ville et de votre propre situation ? Côté ville, ça dépend sûrement du profil de locataires (étudiants à Nantes, actifs, ouvriers des Chantiers à Saint-Nazaire...). Mais côté perso, j'imagine que le budget dispo, le niveau de revenus et la TMI pèsent lourd — le LMNP réel n'a pas le même intérêt selon qu'on est à 11 % ou à 41 %. Sans compter le temps qu'on est prêt à y consacrer.
Concrètement, comment vous articulez tout ça pour arriver à une stratégie par ville ?