Saint-Étienne : le marché immobilier le plus sous-coté de France?

[AdrienP]

Salut à tous,

​Je lance ce sujet parce que je bloque sur un constat simple : comment un marché comme Saint-Étienne peut-il être encore aussi boudé par les investisseurs et les acheteurs ?

​J'ai l'impression que la ville souffre d'une image datée qui ne correspond plus du tout à la réalité d'aujourd'hui, alors que les chiffres et la géographie parlent d'eux-mêmes. Je me demande si on n'est pas face à une vraie opportunité manquée.

​Voici les éléments qui me font tiquer :

1 - Infrastructures de métropole : avec environ 172 000 habitants (et plus de 400 000 dans la métropole), ce n'est pas un village. On y trouve tout ce qu'il faut en loisirs, activités sportives, commerces, structures scolaires et un pôle d'enseignement supérieur majeur avec plus de 28 000 étudiants.

2 - Proximité de Lyon : la ville est située à seulement 60 km de Lyon (deuxième bassin d'emploi le plus dynamique de France). Le trajet prend environ 45 min à 1 h en train ou par la route. C'est le temps de transport quotidien classique pour une majorité d'habitants en Île-de-France.

3 - Prix au m² imbattables : le prix moyen tourne autour de 1 300 à 1 400 €/m². ​Un 50 m² s'achète en moyenne autour de 65 000 à 70 000 € et ​un appart de 100 m² coûte environ 135 000 €. ​À titre de comparaison, pour un 50 m², il faut compter au moins 240 000 € à Lyon (≈4 800 €/m²) et près de 470 000 € à Paris (≈9 400 €/m²).
La rentabilité locative brute moyenne grimpe facilement entre 8 % et 10 % (voire plus sur certaines petites surfaces ou collocations) contre 3 à 5 % dans les métropoles voisines. Côté résidence principale, le prix de l'immobilier est tellement bas qu'il faut en moyenne 2 à 3 ans pour rentabiliser l'achat par rapport à la location, contre plus de 10 à 15 ans à Paris ou Lyon (voire même au delà de 20 ans).
Admettons un appartement de 75m² acheté à Saint-Etienne, cela permet d'éviter de mettre 300 à 600k€ de plus que Lyon ou Paris, la différence investi en ETF MSCI World pourrait permettre de générer 21k€ à 43k€ brut par an (hypothèse de rendement de 7% brut même si les performances passées ne présagent pas des performances futures).

​Quand je vois des gens s'entasser dans des "placards à balais" très chers dans les hyper-centres pour le simple prestige ou une illusion de vie extraordinaire tout en subissant la pollution, les canicules renforcées par le béton, les transports saturés, l'insécurité ressentie ou le coût de la vie, je ne comprends pas. Beaucoup disent vouloir quitter ces métropoles sous tension, mais restent malgré les plaintes sur les loyers, les bouchons ou la baisse de qualité de vie.

​Est-ce que je loupe un truc fondamental sur le marché stéphanois (vacance locative, dynamique économique locale, taxe foncière) ou est-ce que le frein est uniquement psychologique ?

​Curieux d'avoir vos retours, notamment ceux qui y investissent déjà !

[MichelO]

Bonjour Adrien,
Je pense que vous sous-estimez ce que signifie habiter à 45mn/1h de son travail : durée, coût, complications, incidents. Vous vous retrouvez à devoir partir 1h30 avant l'heure au moins pour faire accès à l'autoroute ou à la gare - trajet - accès à votre boite. Si vous avez l'obligation impérative d'être à l'heure à votre prise de service, ou de reprendre votre enfant à la crèche, ça devient le cauchemar. S'il y a grève SNCF, accident sur l'autoroute, je n'en parle pas.
Le résultat est que les prix traduisent plutôt correctement le coût d'habiter plus ou moins loin du bassin d'emploi. Vous ne ferez aucune économie en vous en éloignant. Vous encourrez d'autres risques, si vous y êtes moins sensible que la majorité, vous pourrez le faire, si vous y êtes plus sensible, il n'en sera pas question.
Les prix traduisent l'offre et la demande. Si vous estimez que la demande devrait être supérieure, c'est 95% du temps que vous avez manqué quelque chose. Ne misez pas votre patrimoine sur les 5% restants.

[Dlmn]

On l'ignore souvent mais Saint-Etienne est la deuxième ville d'Auvergne-Rhône-Alpes en population avant même Grenoble. La nouvelle cité du Design est à découvrir dans les anciens bâtiments de la Manufacture d'armes... Ceci dit il y avait 220.000 habitants en 1968, 173.000 aujourd'hui d'après Wikipedia ; la population semble stabilisée et en légère hausse depuis 2011. Une des questions fondamentales pour investir est souvent celle de la démographie...

[AdrienP]

Bonjour,
Oui c'est un fait que j'étais même passé à côté (comme quoi Saint-Etienne est la deuxième ville de l'Auvergne Rhône Alpes). Effectivement l'évolution démographique joue sur les prix même si cela ne fait pas tout (constructions, logements louables ou pas) ; exemple comme Paris qui a vu sa population légèrement diminué qui s'est fait dépassée par Dubaï en 2012 et qui en compte environ le double desormais.

@MichelO Je parcours 45 min pour aller au travail (et j'ai déjà parcouru parfois 1h-1h20 voire 2h par le passé). Effectivement c'est fatiguant les aléas et c'est un coup psychologique et indirectement de santé derrière sans compter l'organisation de la vie après travail qui se complexifie en effet.
Et ça explique pourquoi Saint Etienne (peu d'emplois) est moins cher que Lyon.
Par contre pour celui qui a emploi stéphanois, si c'est à peine moins payé ou pareil que Lyon, c'est le jackpot niveau qualité de vie je pense.
Certaines villes sont trop chères, je pense qu'il y a des mesures à mettre en place pour éviter cela mais les clients patrimoniaux (ça se comprend) ne voudront pas car auront peur de voir leur prix du bien chuter ou louer moins cher.
D'autres villes devraient avoir des mesures pour attirer les entreprises (mais faut-il avoir les moyens pour).

[MichelO]

Bonjour Adrien,
Il y a aussi un point qu'il ne faut pas oublier, la vitesse avec laquelle l'ambiance peut changer dans une ville donnée. A Brest, en 5 ans, on est passés de la ville de province agréable à l'endroit où on perd 30 à 45 minutes dans les bouchons matin et soir et où les femmes seules ne vont plus au centre-ville, surtout le soir après 19h. C'est désagréable de lire dans le journal qu'une fusillade a éclaté la veille avec un mort 10 minutes après qu'on soit passé en revenant de chercher sa compagne au train, ou qu'une jeune fille s'est faite violer à 16h sur la place de la mairie... Or quand on achète de l'immobilier, on ne sait pas comment ça va évoluer...

[AdrienP]

Bonsoir Michel,
Exact un endroit peut vite se gentrifier (ex : Pantin) mais d'autres endroits se dégrade.
Pour Brest je n'étais pas au courant.
On peut ceci dit parfois compte tenu de la vétusté de bâtiment, de leur inoccupation ou d'un terrain vide à côté de dire que l'endroit risque d'avoir une transformation dans pas longtemps avec de nouveaux lotissements.

[Mathieu]

Sur Saint-Étienne le vrai risque c'est pas le trajet, c'est la vacance locative. Les prix au m² sont bas parce que la demande locative n'est pas uniforme du tout selon les quartiers, certains se louent bien, d'autres galèrent.

Si tu veux creuser ça avant de te lancer, Lybox (https://www.lybox.fr) permet d'analyser la tension locative et les prix par secteur. Sur Saint-Étienne les écarts sont vraiment importants d'un quartier à l'autre, c'est le point à ne pas rater.

[Laetis]

Bonjour,

J'ai un appart en investissement locatif à Saint-Etienne en LMNP. Gros point noir : la taxe foncière y est très chère. Je paie plus de 1550 euros par an pour un 69m2 avec garage. Soit 2 mois de loyers...

[Mathieu]

1550€ de taxe foncière pour un 69m² c'est effectivement l'un des gros pièges de Saint-Étienne. La ville est dans le top des communes avec les taux les plus élevés de France, c'est structurel.

Ça change vraiment le calcul : sur un bien à 70-80k€ avec 8% brut, tu perds facilement 1,5 à 2 points de rendement net rien qu'avec la TF. Sans compter les charges de copro si c'est du vieux stock.

Le rendement brut affiché par les vendeurs ou les chasseurs immo est presque toujours avant tout ça.

[Hadrien]

Mon Dieu, quel horreur cette histoire sur Brest... Quand on se dit que des enfants pourraient tomber sur ça en marchant dans la rue.

Cela me fait un peu relativiser la comparaison faite parfois entre Paris et les villes de Province.

[Hadrien]

Effectivement, ce genre de charge est très important à prendre en compte pour avoir la rentabilité nette de l'investissement.

[MichelO]

D'un autre côté, une ancienne collègue a acheté justement dans ce quartier, un appartement qui surplombe la petite place où s'asseyent les guetteurs. Sans doute a-t-elle pensé que la situation ne pouvait que s'améliorer et son bien prendre de la valeur...