Salut à tous,
Je lance ce sujet parce que je bloque sur un constat simple : comment un marché comme Saint-Étienne peut-il être encore aussi boudé par les investisseurs et les acheteurs ?
J'ai l'impression que la ville souffre d'une image datée qui ne correspond plus du tout à la réalité d'aujourd'hui, alors que les chiffres et la géographie parlent d'eux-mêmes. Je me demande si on n'est pas face à une vraie opportunité manquée.
Voici les éléments qui me font tiquer :
1 - Infrastructures de métropole : avec environ 172 000 habitants (et plus de 400 000 dans la métropole), ce n'est pas un village. On y trouve tout ce qu'il faut en loisirs, activités sportives, commerces, structures scolaires et un pôle d'enseignement supérieur majeur avec plus de 28 000 étudiants.
2 - Proximité de Lyon : la ville est située à seulement 60 km de Lyon (deuxième bassin d'emploi le plus dynamique de France). Le trajet prend environ 45 min à 1 h en train ou par la route. C'est le temps de transport quotidien classique pour une majorité d'habitants en Île-de-France.
3 - Prix au m² imbattables : le prix moyen tourne autour de 1 300 à 1 400 €/m². Un 50 m² s'achète en moyenne autour de 65 000 à 70 000 € et un appart de 100 m² coûte environ 135 000 €. À titre de comparaison, pour un 50 m², il faut compter au moins 240 000 € à Lyon (≈4 800 €/m²) et près de 470 000 € à Paris (≈9 400 €/m²).
La rentabilité locative brute moyenne grimpe facilement entre 8 % et 10 % (voire plus sur certaines petites surfaces ou collocations) contre 3 à 5 % dans les métropoles voisines. Côté résidence principale, le prix de l'immobilier est tellement bas qu'il faut en moyenne 2 à 3 ans pour rentabiliser l'achat par rapport à la location, contre plus de 10 à 15 ans à Paris ou Lyon (voire même au delà de 20 ans).
Admettons un appartement de 75m² acheté à Saint-Etienne, cela permet d'éviter de mettre 300 à 600k€ de plus que Lyon ou Paris, la différence investi en ETF MSCI World pourrait permettre de générer 21k€ à 43k€ brut par an (hypothèse de rendement de 7% brut même si les performances passées ne présagent pas des performances futures).
Quand je vois des gens s'entasser dans des "placards à balais" très chers dans les hyper-centres pour le simple prestige ou une illusion de vie extraordinaire tout en subissant la pollution, les canicules renforcées par le béton, les transports saturés, l'insécurité ressentie ou le coût de la vie, je ne comprends pas. Beaucoup disent vouloir quitter ces métropoles sous tension, mais restent malgré les plaintes sur les loyers, les bouchons ou la baisse de qualité de vie.
Est-ce que je loupe un truc fondamental sur le marché stéphanois (vacance locative, dynamique économique locale, taxe foncière) ou est-ce que le frein est uniquement psychologique ?
Curieux d'avoir vos retours, notamment ceux qui y investissent déjà ! 